本报记者 刘会玲
创业板上市委员会2020年第26次审议会议于9月17日召开，审核结果显示，上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必科技”）首发符合发行条件、上市条件和信息披露要求。
知名地产分析师严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，“实际上目前做园区改造上市的企业并不是特别多，通过上市，可以帮助企业形成较好的行业品牌，带来比较好的导向，对企业来讲是具有积极作用的。”
作为文化创意产业园区的运营服务商，德必科技致力于以文化创意产业园区设计和运营管理能力为基础，对各类既有建筑进行重新定位与更新改造。
公司主要采用“承租运营”的经营模式。据公开资料，截至2019年末，其投入运营的承租运营园区共39个，受托运营园区共3个，参股运营园区共3个。报告期内，徳必科技园区内的客户包括：美团点评、滴滴打车、虎扑体育、东方福利网、返利网、以“创意IP”为核心的服务平台“爱现场”、艺人经纪公司泰洋川禾、全球时尚购物平台Farfetch、澳大利亚证券交易所上市的招聘咨询公司LloydMorgan等。
在管理方面，德必科技将科技创新融入园区日常经营管理中，构建了完整的园区运营管理体系。其自主研发的智慧园区管理系统——wehome平台集智能硬件、园区管理、社群服务于一体，在实现园区智慧管理的同时，以办公场景为入口，为入驻企业提供智慧停车、线上物业缴费、智能园区钥匙、园区班车、园区通知、会议室预订等多种服务。
在文化及相关产业快速发展的背景下，我国从事文化及相关产业的企业也在不断增加。根据国家统计局《中国文化及相关产业统计年鉴-2018》统计数据，2012年-2017年我国文化及相关产业增加值稳步增长，占GDP比重逐年上升，发展势头良好。2017年，我国文化及相关产业增加值为34722亿元，占GDP比重为4.20%。2012年-2017年我国文化及相关产业企业数量持续增加，2017年增加至139.83万家，同比增长7.50%。从细分领域来看，文化制造业企业数量为17.95万家，占比为12.80%。文化批发和零售业法人企业数量为17.47万家，占比为12.50%；文化服务业企业数量为104.42万家，占比为74.70%。
在此背景下，徳必科技近几年业绩增长稳定，净利润实现翻倍增长。招股书显示，公司2017年至2019年营业收入分别为6.06亿元、7.72亿元和9.10亿元。对应净利润分别为2185.84万元、5516.46万元和1.21亿元。
全国工商联农业商会专家委员会主任孙文华接受《证券日报》记者采访时分析到，“产业园区、高新区、文创园区，各类园区的名称层出不穷，都属于城市的空间载体，城市空间是在不断地变化和发展的。城市建设之初，通过工业园区拉动工业经济，经济上去了，城市化起来了，各类综合成本增加了，工业园区的企业搬离出去，工业园区要更新，就变成了文创园区、2.5产业园等。其本质是工业园区的空间载体原来的功能发生了改变，同时，工业园所属区域的地块价值和工业用地的价格差让工业园具有投资属性和投资价值，这种园区改造在城市化快速扩张期是具有相当大的需求空间的。受疫情影响，园区也在转型，城市更新需要更体系化，对园区改造的要求越来越高。企业要先求生存，后求发展，前四十年城市化快速扩张期也是资产金融化扩张期，园区改造成了香饽饽成为一类产业，称之为产业地产，产业园区头部企业包括联东U谷、中南高科等。这类最初做园区改造的企业迅速扩张成为产业地产企业，产业地产企业的特征就是圈地，通过把园区建设完成后转售出去。以前地方政府靠‘土地财政’，现在地方政府需要依靠‘税收财政’了，各地都成立了产业基金，土地成为税收源头，靠圈地卖房的模式不可持续。但园区改造对于政府还是有需求的。”
“此外，园区改造最大的成本在于租赁成本和改造成本（装修成本），园区二房东上市后，园区的运营企业能够直接融资，这对于提升企业品牌是有极大的帮助的。除了租赁成本、改造成本之外，园区改造企业的核心竞争力在于其物业的运营能力了。”孙文华表示。
根据招股书，德必科技拟募集资金5.71亿元，用于园区智慧精装一体化升级项目、星光德必易园项目、德必“岳麓WE"”项目、研发中心建设项目和补充流动资金。
德必科技方面表示，通过本次公开发行，公司将有效提升自身的行业和公众影响力，进一步优化自身的财务状况、人力条件和运营管理水平，提升公司拓展文化创意产业园区的能力。将依托于自主研发的智慧园区管理系统，继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展。
（编辑 张明富）
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