渐进式告别“猜盲盒”买房——读懂“所见即所得”现房销售背后的逻辑

    ■王丽新

    9月4日，广州天河原电视台地块被越秀地产以约24.8亿元竞得，溢价率约15.9%；9月3日，北京顺义温榆河宅地被华润置地以约83亿元摘得，溢价率17.37%；9月1日，杭州临平东湖新城宅地被重庆中交置业有限公司以2.86亿元底价收入囊中。这是8月28日房地产新政落地后，广州、北京和杭州三地土拍市场的表现。

    8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。这标志着商品住房预售制将转向有力有序推进“所见即所得”的现房销售。新政甫出，“开发商不会积极拿地了”“中小房企将出局”等说法甚嚣尘上。这些判断是否站得住脚？土地市场已给出了答案。

    开发商常态化拿地，优质地块平稳成交，印证行业已读懂现房销售背后的逻辑，即购房者对所见即所得、品质可控的现房需求持续攀升。

    推行现房销售制，是贴合市场真实需求的制度优化。经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，行业进入存量提质新时期。从市场数据来看，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%；2026年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年度统计上超过50%。两组数据共同指向一个事实：现房消费已渐成市场主流趋势。商品房预售时期，购房者只能依托沙盘、户型图、样板间预判房屋品质，买房有“猜盲盒”成分。待房屋交付时，质量缩水、园林配套减配、规划承诺落空等问题频发。而现房销售是在项目竣工验收后，产品看得见、摸得着。

    更深一层看，需求变化背后是购房逻辑的转变。过去房价单边上涨，买房早买早赚，购房者愿意为开发风险买单。现在房价趋于平稳，房子回归居住属性，购房者更看重产品的确定性。市场真实需求倒逼行业杜绝“钱拿走了，房子交不出”的乱象。如此大势之下，房企要主动走出舒适区，尽快重塑适配现房销售时代的商业模式。

    推行现房销售制，房企要主动算好拿地账。传统预售模式下，项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%即可预售，从拿地到回款需6个月至12个月，预售回款到账后可继续投入下一个项目，自有资金占用时间短、周转效率高。而现房销售制要求项目竣工验收后方可入市，意味着资金要沉淀在项目内运转，占用周期更长、财务成本更高，同样一笔自有资金投进去，房企收到回款的时间可能延长到2.5年乃至3年。

    现房销售确实抬高了房企投资门槛，但并不意味着开发商就无账可算。现房销售并非未经市场检验就横空出世，此前海南全省推行现房销售，不少项目从拿地到销售的周期仅11个月。这说明，只要产品定位精准、施工组织高效，开发商仍有操作空间。

    哪类房企能算好现房销售制度下的拿地账？一类是主动转型练内功、信用评级高、融资渠道多、资金成本低、产品力适配市场需求、综合能力强的“优等生”；另一类是未加高杠杆、未盲目扩张、懂本地市场、擅长做产品的区域性房企。新政落地后，中小房企并不会集体出局，被淘汰的将是过去依赖高负债、高杠杆、高周转且未主动转型的开发商。可以预见的是，地产行业发展短期有阵痛，长期有未来。

    推行现房销售制，配套政策要及时跟上。需要说明的是，此次新政并没有搞“一刀切”，部分房地产项目仍可以继续实行预售。当前阶段是构建现房销售为主、预售为辅的双轨体系，用“新老划断”的方式逐步推进。所以，现房销售制度也不应是单兵突进，而是一整套政策组合的渐次落地。例如，在土地供给端，政策可支持分期缴纳土地款，以缓解企业资金压力；在金融端，推行主办银行制度，一个项目绑定一个银行，保障开发贷款供给，守住资金安全底线；在税收端，可将预售预缴的税费延后到现房销售阶段缴纳，以减轻前期现金流的压力；在营商环境端，进一步压缩报建审批时间，实现拿地即开工、销售即办证。

    说到底，现房销售的本质不是否定预售制的历史贡献，而是让住房销售制度跟上市场供需关系变化的步伐。当前，楼市已进入需求驱动、品质优先的新阶段，对房企而言，要放弃幻想，快速告别路径依赖，力争在新的市场周期中争得先机。