各地持续推进收购存量商品房工作

    本报记者 张芗逸

    8月25日，湖南娄底市万宝新区开发投资集团有限公司发布《关于征集存量商品房用作优价购房房源的公告》，明确征集拥有已建成存量商品住房，且自愿参与存量商品住房用作优价购房房源的各房地产开发企业。

    当前，收购存量商品房工作正在各地持续推进。58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，收购存量商品房是化解房地产库存、完善住房保障体系的关键举措。今年以来，各地存量房收储工作已从试点转向深化，各地的收储不断提速，收储的模式也更本地化。

    收购工作取得进展

    消化存量房产是近年来房地产政策的重心之一。2024年5月份召开的全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。会议召开以来，各地持续推进收购存量商品房工作，消化存量商品房，助力稳住楼市。

    近期，多地公布了收购存量商品房工作的最新进展。

    广西壮族自治区住房和城乡建设厅8月22日公布的数据显示，截至6月底，广西全区收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。

    广东省住房和城乡建设厅7月31日公布的数据显示，今年以来，广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，相关项目预计供应保障性住房共约2100套。

    “目前全国有60多个城市明确支持收购存量商品房，郑州、广州等城市已取得了较好的成果。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，近期，各地在收储的主体、用途、价格等方面也有所放宽。比如，在收储后用途从保障性住房拓展至安置房、学生或企业宿舍等。

    例如，海南省住房和城乡建设厅等部门日前发布的《关于进一步优化调整有关调控政策的通知》要求，结合本地区实际需求，稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房。

    “在价格方面，目前来看，多数城市以‘重置成本’为定价的基准，一般来说收储价会较市场价低30%至50%。”张波分析称，此外，针对市场结构性错配问题，大部分城市会优先选择配套成熟、户型合理的房源。例如广州明确优先收购90平方米以下整栋房源；深圳要求房源单套面积小于65平方米，以匹配保障性住房标准。这类“以需定购”模式有助于使存量资产快速转化为有效供给。

    优化收购工作

    收购存量商品房工作持续推进，也为房地产市场平稳发展提供了助力。

    “收购存量商品房工作避免了房企因库存压力集中降价抛售，也为房企提供了资金回笼渠道，缓解其债务压力。”张波表示，从稳市场作用来看，郑州、重庆等地收储项目推进后，周边新房价格开始企稳，二手房挂牌量增速放缓。

    李宇嘉认为，收购存量商品房盘活了存量资源，有助于商品房库存去化。不过，考虑到本息偿还、已收购房源未来配租配售的价格等因素，目前收购存量商品房仍面临资金平衡难度大等问题。

    针对收购存量商品房过程中存在的问题，各地正在探索针对性优化举措。例如，广西壮族自治区住房和城乡建设厅8月25日发布的《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》（征求意见稿）提出，进一步优化存量商品房收购政策。支持各地在收购主体和用途等方面充分发挥自主权，将各类符合条件的已建成或在建未售房源、司法处置房源纳入收购范围，拓宽房源筹集渠道和用途。各地要积极培育专业化、规模化收购主体，提高专业运营管理能力，形成规模效应。

    张波认为，总体来看，收购存量商品房工作需在坚持市场化、法治化原则基础上，通过定价机制创新、资金模式升级和全周期管理优化，提升政策落地的精准性与可持续性。

    “在拓宽用途方面，已收购存量房源可以结合个人创业创新、文旅、夜经济、社区用房、养老托幼设施等新经济、新业态、新产业领域进行盘活。”李宇嘉建议，此外，各地也应自下而上做好项目储备和申报，用好财政及金融支持资金，降低盘活存量商品房的成本，提升市场主体参与的积极性。