本报记者 施露
近日，同崟咨询在沪举办发布会，分享房地产市场现阶段发展机遇及纾困项目投资经验。同策集团副总经理暨同崟咨询董事长张任远发表了对当前房地产市场走势及后市预判。
对于当前的房地产走势，张任远对《证券日报》记者表示，在房地产交易销售规模下滑的整体背景下，同策以全国新增人口、M1-M2增速差等指数构建商品住宅成交金额预测模型。据预测，2022年我国真实新房交易总额在8万亿元-9万亿元。
“近二十年全国房地产市场销售规模出现3次实质性下滑，前两次市场下跌主要是投资需求被挤出，刚需相对坚挺，但本轮市场下滑更明显，本轮下跌中除了投资保值性需求，部分刚需也减弱，市场出现超跌。”张任远对记者称。
同崟咨询数据显示，全国各城市房价超跌幅度主要与城市人口活力、市场库存有关，库存健康、人口流入活跃的城市刚需释放充足，超跌幅度较小，如上海、成都、苏州等。而人口吸引力弱或净流出、库存过高的城市，本轮市场下跌幅度普遍更大，刚需收缩严重。
同崟数据还显示，我国房地产的地区分化严重。其中，人口流入、经济增长的少数城市仍然具备吸引力，同崟咨询使用城市投资价值模型分析发现，在中长期具备投资价值的TOP前十的城市有：北京、深圳、上海、成都、杭州等。
“目前产业、人口基础好的城市主要位于长三角经济圈、珠三角经济圈以及长江经济发展带的核心、次核心城市，这类城市本身产业、经济基础优秀，预计市场能较快恢复。长期来看，核心城市优质资产可以穿越周期。核心城市市场有一定抵御周期下行的能力，其优质资产将吸引全国高净值客户，即使经济进入下行周期，客户出于资产配置的考虑，也会加大优质资产的买入，从而实现穿越周期的长期增长。”张任远对记者表示，“短期来看，房地产市场经历从量的超跌，到市场‘再均衡’，交易量将有所恢复。”
张任远表示，从过往经验看，香港在面临经济危机的年份（如1998、2008年），资产价格会出现超跌，此时资产价格回归使用价值。上海同样呈现类似趋势，租金价格平稳而资产价格波动大，当前上海已经出现资产价格超跌的现象，是重要的投资窗口。同时，REITs市场逐步发展也带来更丰富的退出手段。同崟咨询主要业务为纾困项目的产业投资，即在开发商失能时，同崟咨询取而代之与金融机构合作，从改造投资+运营赋能全方位参与，旨在提升资产价值，分享增值。
公开资料显示，同崟咨询由上海老牌房地产咨询机构同策咨询、上海屹莅投资管理有限公司、芜湖同捷壹号投资合伙企业（有限合伙）等发起成立，公司定位为面向金融机构，纾困地产项目的的一站式咨询服务。同崟咨询参与纾困项目的产业投资预计在明年一季度正式投入使用。
（编辑 袁元）
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