楼市涨太猛市民怨气多？香港出六大"辣招"调控

    香港对一手房征收空置税今天落地有声！

    今天下午16点30分，香港特区行政长官林郑月娥联同财政司司长陈茂波、发展局局长黄伟纶和运输及房屋局局长陈帆在新闻发布会上，公布6项房屋政策新措施。

    香港是全球房价最高的城市之一。近几年来，香港的房价上涨的势头凶猛，豪宅也屡屡创下新高价格。去年底，香港某豪宅约合120万元人民币/平，单位面积价格创造了亚洲最高纪录。

    券商中国记者获悉，香港楼市新政具体包括三个目标和六项措拖：

    三个目标：

    一是令资助出售房屋更可负担；

    二是增加资助房屋供应并加强支援过渡性房屋计划；

    三是促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

    六项措施：

    一是修订资助出售房屋的订价政策；

    二是邀请市区重建局将马头围道项目改作“港人首次置业”先导项目；

    三是改拨私营房屋用地以发展公营房屋；

    四是成立专责小组协助民间主导和推行过渡性房屋计划；

    五是向空置的一手私人住宅征收“额外差饷”；

    六是修改“预售楼花同意方案”以改善销售手法。

    发布会上，林郑月娥表示，房屋问题是在众多民生议题中最严峻、最棘手、最复杂的，但同时却是市民最期望现届政府能以创新思维、大刀阔斧去解决的问题。

    今日公布的房屋措施回应了部分市民的诉求，但要大幅增加房屋供应，仍须开拓更多可供发展的土地。特区政府会继续尽最大努力去扭转房屋供不应求、楼价飙升的局面。

    不过，征收一手房空置率确实可以打击开发商“捂盘惜售”的行为。

    今日就有香港媒体报道，开发商为了规避一手房空置税，推出“新房先住后付”政策。

    香港的“多层次住房市场”

    首先来科普一下香港楼市的几大分类。和内地购租并举，打造多层次住房结构类似（准确的说是内地参考香港）。

    发布会上，林郑月娥表示，房屋并不是简单的商品，而适切的居所是市民对政府应有的期望，是社会和谐稳定的基础，因此在尊重自由市场经济的同时，政府有其不可或缺的角色。

    香港的住房性质主要包括：公屋、居屋和私人楼宇。

    公屋类似内地的安居房，香港公共房屋最常见的类别。由政府或志愿团体兴建，出租予低收入居民。香港提供出租公营房屋的机构主要有三个，分别是：香港房屋委员会（房委会）、香港房屋协会（房协）及香港平民屋宇有限公司。

    居屋是“居者有其屋计划”（简称居屋计划或HOS），是香港的资助出售房屋计划之一，是由香港房屋委员会（房委会）兴建房屋，并以低于市场的价格，并扣除地价售予低收入市民；计划内兴建的房屋通称居屋。

    居屋类似内地的安居房，一直以低于市价的方式提供给符合收入标准的家庭。居屋又包括：绿置屋和港人首次置业，这两个适用人群不同。

    1、绿置屋，即香港俗称“绿表”屋，是符合公屋申请标淮的个人或家庭才能购买。

    2、港人首次置业先导计划适用人群收入要比公屋申请者的条件宽，因此收入稍高的个人和家庭也可以申请。折扣没有绿置屋那么大。

    私人楼宇类似内地普通商品房。数据显示，香港有一半左右人口是居住在私人楼宇。

    学习完以上的知识点，我们再一起来看看此次香港政府针对楼市调控的“辣招”。

    香港一位业内人士表示，6项具体措施中，向空置的一手私人住宅征收“额外差饷”（即空置税）、修订资助出售房屋的订价政策、修改“预售楼花同意方案”对楼市的影响较大。

    辣招一：一手房征收总价约5%空置税

    尽管香港经历了两次金融危机，并大幅加征海外买家税和印花税，依然挡不住香港房价的上涨。

    数据显示，虽然香港目前整体空置率不到4%，但空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。截至3月31日，香港空置一手住宅大约为9000套，占预计供应量的9%。

    3月份，香港政府提出空置税的议案，5月份林郑月娥出席立法会时，曾大批开发商捂盘惜售，短短三个月时间空置税就正式出台。

    此次香港新政将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”即空置税，相当于该单位应课差饷租值的200%，额外差饷大约相等于楼价的5%（以2018年3月住宅物业平均租金回报率为2.5%计算）。

    辣招二：居屋售价调至市价52折

    根据中原地产6月28日发布的数据，2018年5月份的居屋第二市场买卖成交暂时录得141宗，总值7.27亿港元，较4月的137宗及6.76亿港元，分别上升2.9%及7.5%。金额创2016年7月8.20亿港元之后的22个月新高，宗数则是创2017年10月144宗后的7个月新高。

    中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，这组数据反映楼市畅旺，楼价持续向上，加上早前新居屋超额认购，刺激购房者积极入市上车，带动居屋第二市场交投连升3个月。

    林郑月娥表示，为了让中低收入家庭能够负担，会通过以下方法修改居者有其屋（居屋）定价机制下的负担能力测试：

    1、下调收入门槛，将采用非业主住户的家庭每月收入中位数（现时约39，500元（扣除强积金供款））作参考点，取代白表家庭申请者的收入限额（现时为57，000元（扣除强积金供款））；“白表”人士为非现有公屋租户，但符合购买资助出售单位资格的申请者。

    2、增加居屋数量，确保可负担的单位数量由50%增加至最少75%。

    同时，2018年居屋出售计划单位售价将为“评估市值”的52%（五二折），取代原本的70%（七折）。

    2018年，香港共有4431套居屋，评估市价12401港元/平方呎，原本售价8681港元/平方呎，调整后为6446港元/平方呎。

    以一套400平方呎的房子为例，评估市价14000港元/平方呎（约较同区一手私楼低30%），按现有机制以七折定价为9800港元/平方呎；新政后将以评估市值的52%出售，即7，280港元/平方呎，总价由原先的390万港元下降至290万港元。

    辣招三：每次预售套数不得少于楼盘20%

    为了增加市场的透明度和加强对消费者的保障，林郑月娥公布，政府会修改“预售楼花同意方案”，以改善销售手法。这项政策主要针对的是开发商捂盘惜售的行为。

    新政要求，开发商不论透过何种方式销售楼花（包括招标及拍卖），每次推售的住宅单位数目，均不能少于有关预售楼花同意书所涵盖的住宅单位总数的20%。如果剩余未卖出的住宅单位数目少于总数的20%，发展商须一次过推售所有剩余单位。上述20%的规定会在宣布后即时生效，并适用于“预售楼花同意方案”下地政总署新收到及现正处理的预售楼花同意书申请。

    辣招四：非合作发展项目改港人首次置业

    据悉，马头围道项目可提供450个“首置”单位。“首置”单位的折扣率将较之前一期居屋出售计划的折扣率低10%至20%，以维持房屋阶梯上不同层级的相对性。

    林郑月娥亦介绍，申请“首置”单位的主要资格淮则，当中包括合资格申请人需要是香港居民，居港满七年或以上；从未在香港拥有住宅物业；收入介乎居屋白表申请人现行入息限额及该限额加三成；及资产不可超过居屋白表申请人现行资产限额加三成。

    香港按揭证券有限公司可提供物业价值三成至四成的按揭保险保障，让买家可通过银行获得最高达物业价值九成的按揭贷款。由于“首置”单位的目标买家为较高收入的一群，政府会订定较居屋及“绿置居”更严格的转让限制。买入单位的首五年内，“首置”业主不可出售或出租其单位。在首五年过后，“首置”业主可向市建局缴付补价后在公开市场出售或出租其单位。

    辣招五：改拨私营房屋用地以发展公营房屋

    为了更适切地回应社会对可负担房屋的殷切需求，政府会改拨合共九幅位于启德和安达臣道石矿场的私营房屋用地以发展公营房屋，可提供约10600个单位。未来将进一步考虑有关发展应作出售或出租用途。

    林郑月娥说，政府一直致力分配用地作公营房屋发展，包括一些原本计划作私营房屋发展的用地。

    辣招六：成立专责小组协助民间推行过渡性房屋

    政府会协助和促成各项由民间主导和推行的短期措施，增加过渡性住屋供应，以纾缓轮候公共租住房屋家庭和其他居住环境恶劣人士的生活困难。为此，运输及房屋局辖下将成立一个专责小组，提供一站式的统筹支援，协助及促成更多由民间机构推动的过渡性房屋。

    住房空置税会有效果吗

    自去年以来，内地针对楼市的调控政策密集出台，部分一线城市的房价涨幅和成交均得到了有效控制，但是，也出现了三四线城市补涨，部分一手楼抢房等现象。

    这次香港楼市新政中，对一手房征收空置税引发了广泛关注。但是外界预测普遍效果不佳，原因在于香港目前火热的是二手房，一手房虽然也有影响但幅度有限，而且还容易使得一手房转手或者更换户主变成二手房来规避空置税，所谓上有政策下有对策。

    此前，香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。

    有分析人士认为，本次空置税只针对一手房，并非目前“量价齐升”更为明显的二手房。虽然港府此前推出一系列“辣招”，仍未能控制住房价上行的趋势。此次空置税仅针对一手空置房，而二手空置房数量是一手空置房的4倍以上，因此此次征收一手房空置税对香港房市基本面的影响有限。

    不过，也有业内人士表示，在操作层面上存在一定困难，包括如何界定空置年期及确定不同的税率等。

    不过，征收一手房空置率确实可以打击开发商“捂盘惜售”的行为。

    今日就有香港媒体报道，开发商为了规避一手房空置税，推出“新房先住后付”政策。

    全球各地空置税差异很大

    目前不少地区都有房屋空置税，但征税的口径，以及执法严厉程度各不相同，因此效果也不同。

    加拿大温哥华，从2017财税年开始征收空置税，房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产评估价值的1%”来交税，并且谎报、迟交将面临高额罚金；

    在英国，如果有空余房间被空置长达两年或以上，政府会对空置房屋额外收市政税，俗称“卧室税”；

    在法国，住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%；

    澳大利亚维多利亚，空置税的税率为房屋价值的1%；

    在荷兰，如果有房屋空置超过1年，将容许其他市民入住；

    在瑞典，政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

    全球各地空置税在空置房定义、缴纳税率等方面差异也很大。

    1、空置房定义不同

    中国香港对空置房的定义是空置一年及一年以上，但有的地区规定空置超过6个月就要缴纳空置税，例如加拿大的温哥华；英国规定空置两年以上才需缴纳空置税。

    2、缴纳税率不同

    澳大利亚、加拿大温哥华空置税税率为房产评估价值的1%；法国为累进税率第一年空置税率为楼价的10%，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。