全国楼市取消限售第一枪专家透露调控政策两大动向

    搜狐焦点“楼市快讯”报道：搜狐焦点获悉，12月18日，菏泽市住房和城乡建设局网站发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），取消新购住房限制转让措施。

    《通知》第六条为，取消新购住房限制转让措施，即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

    平地一声雷，2018年临结束的档口，菏泽彻底火了！菏泽住建局发布楼市新政，宣布“取消新购住房限制转让措施”，打响了楼市调控松绑的第一枪！

    早在2018年年初时就曾传出，兰州、合肥等地被曝取消部分区域住房限购或限价的政策，立即引发业内的高度关注，甚至被解读为楼市调控松绑的“第一枪”。但随后事情发生戏剧性“反转”，两地均发文解释并未放松调控，依然会坚持抑制投机。

    这一次，菏泽这份《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，由菏泽市住房和城乡建设局发布，官方来源，信息可靠。

    在这份《通知》中，可以看到三个要点：

    第一，取消限售（本地2年外地3年）的制度；

    第二，降低市区商品房预售资金监管额度；

    第三，上述新规有一个大前提，即“规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展”，无论如何，这个大的宗旨不能变。

    久旱盼甘霖。楼市松绑的信号终于从三四线城市打开了。这对早已做好“捂紧棉被过冬”的开发企业而言，无疑是一件大快人心的事。

    某研究院智库中心专家分析称，菏泽的限售政策取消，至少说明了两点政策动向。第一、因地制宜依然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况进行调整政策。第二、政策取消也会循序渐进，会从类似限售政策等取消开始，而包括限购等政策，可能后续还会相对谨慎。

    尽管如此，楼市调控松绑的号角，要想在一二线城市吹响，目前来看还不太现实。毕竟，对明年楼市起决定性作用的中央经济工作会议还有两天才举办。所以，现在欢呼似乎还为时过早，让我们等待这个决定性的会议召开，再进行下一步探讨。

    “限售”是本轮调控政策的重要标签，也是2018年各地城市常用的调控手段。近几年，房地产调控政策都有不同侧重，市场也在调控中波动前行，我们不妨来回顾一下。

    2013年-2018年重大房地产调控政策时间表：

    2013年

    2月20日，“新国五条”出台，提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施。

    11月底，上海、广州、深圳、北京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。随后，二三线城市加入楼市调控大军，“汉七条”等相继出台。

    2014年

    6月27日，呼和浩特市成为全国正式发文放开限购的城市。随后，其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。而随着9月26日珠海限购政策的松绑，2014年46个限购城市中仅剩北上广深四个一线城市和三亚共五个城市仍在执行限购。

    9月30日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”，同年11月央行重启降息。

    2015年

    3月30日，宽松加码。五部委将二套房首付比例降至40%、出售房屋营业税免征年限由5年缩短至2年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行3次降息、2次降准，全面宽松就此开始。

    9月30日，四部委再出两项新政，将非限购城市首套商贷首付比降至25%；同时提高公积金贷款额度、全面推行异地贷。此后商贷首套首付比又降至20%，二套首付比降至30%，央行再度降息降准各1次，利率优惠叠加低首付，信贷处于全面宽松状态。同时，2015年12月中央经济工作会议提出供给侧改革五大任务之“去库存”，棚改货币化力度加大，一二线城市房地产市场启动。

    2016年

    2月27日，下调房屋交易环节契税，是本轮调控的最后一项重大全国性政策，四招“刺激组合拳”出尽，一二线城市房地产市场全面启动并迅速向三四五线城市蔓延。

    9月30日，北京等16个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”六限推进，房地产融资全面收紧。

    2017年

    3月17日，作为一线城市的北京、广州，率先祭出了调控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根据北京“3.17”新政规定，购买普通二套房的首付比例不低于60%，购买非普通二套房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，即便名下无房但有贷款记录，也将被认定是二套住房。

    4月23日，多地密集出台楼市秩序整治政策。全国超过45个城市发布140余次调控政策，包括珠三角、长三角、京津冀等重点城市圈投机行为被全面封堵。这也意味着，行政性整治、限购、限贷、限卖等调控新政，已成地方调控标配。

    5月4日，超20城启动“最严调控”限售。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过20个城市启动限售的调控政策。

    9月23日，多城发布限售新政。楼市新一轮调控升级，重庆、南昌、南宁、长沙等城先后发布楼市限售新政。

    2018年

    上半年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。截至6月底，超过20个地级以上城市和4个县级城市出台调控政策，如果算上常规性的监管政策，则城市数量更多。具体地，上半年约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策，海南从省级层面进行限购、限售。整体来看，限售已成为各线城市常用的调控手段。