山东菏泽取消限售 地产股闻风大涨 扛起楼市松绑的大旗？

12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

而此举距离加强楼市调控政策仅仅过去1年。

2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号），其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

山东菏泽市放松限售调控的政策一出，A股里的地产股闻风而动，集体普涨。截止发稿前，鲁商置业以及荣安地产猛拉涨停，银亿股份与卧龙地产均大涨超过5%，龙头华夏幸福上涨超2%。

（来源：富途证券）

菏泽取消限购政策引发了热议，被市场解读为2018年调控放松第一枪。不过，据证券时报，该政策的菏泽市住房和城乡建设局相关工作人员表示，是根据当地情况制定的政策，没想到引起这么大的关注，山东省住建厅也关注到这一情况。当前，局里领导正在开会研究，稍后或有统一回复。

为何匆匆取消限售？

今年下半年以来，不管是接连举办的两次政治局会议，还是改革开放40周年大会上，均未提及房地产，也表明管理层对于楼市持有非常谨慎的态度，亦不再加码调控，但也不代表着要放松“房住不炒”的基本调控精神。

根据住建部因城施策来调控，是可以放松限购限贷，这都没毛病，但急匆匆取消限售，完全违背了“房住不炒”的精神。

据房天下网站显示，菏泽市2016年二手房平均单价为4588元/㎡，到2017年上涨至5733/㎡，到目前已经飙升至6441元/㎡。这样看来，菏泽整体房价不高，但仅2年时间就已上涨50%。

具体到楼盘报价来看，12月楼盘整体基本面还是以稳定为主，有8个楼盘报价发生明显变化：其中报价上涨的楼盘5个，比如中达御园项目在万达广场开业之后，售价直接上调至10000元/㎡。报价明确下降的楼盘有3个。该市楼盘有涨又跌，房价也没有完全触顶回调，也完全还没有达到政府非救不可的地步。

为什么如此着急取消限售？

菏泽是全国棚改第一大市，其棚改规模冠绝全国，曾被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。 仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。这是人为的在创造需求，棚改还在继续。

正是在棚改大跃进之下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了177亿元，相比去年同期直接翻倍。一个在山东省内经济垫底的地级市，挤进了全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

（来源：中国指数研究院）

而2017年，菏泽的土地收入也高达近220亿元，而2016年还不到20亿，2015年更是只有10亿。所以事情很明显了，如果你的收入突然翻了10倍，但别人却让你克制，不让你拿这个钱，想必心里一定是百爪挠心的，所以找个机会就想冲破这个牢笼。谁也不想再回到过去贫困的老路上去。

有什么影响？

菏泽市取消销售的政策能否成功，还得看中央住建部的表态。这就像今年5月兰州取消部分地区的限购政策，也被媒体炒作一番，不过在多方表态的高压下，就这么过去了，也没有激起什么浪花，也没有其他二线省会城市跟随。

菏泽GDP排在山东省的倒数，也代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。其含义是，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹了。

但菏泽代表不了一二线城市，如果菏泽的限售顺利放松，没有遭遇叫停，在当前市场基本面下，预计模仿的城市会增加。

对此，易居研究院智库中心研究总监居严跃进认为，菏泽此次出台取消限售政策，信号意义极强。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句，但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。菏泽不被叫停，预计此类城市的政策会造成很强的示范效应，在因城施策的政策框架下，预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

而中原地产首席分析师张大伟则认为，从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别“高烧”，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。“本次调控的‘政策底’可能已经出现了。”