市场激辩楼市松绑！三图看懂 为何是炒房客的一厢情愿

2019年即将来临，从2018年房价数据看，稳房价取得了成效，疯涨势头得到了有效遏制，而在此背景下，近期市场对于接下来楼市是否松绑产生了分歧。

也有研究显示，房地产调控是否放松，取决于其对稳增长的“疗效”。自2015年之后，房地产对稳增长的效应呈现边际递减的趋势，因此2019年维持调控是大概率事件。

国家统计局住宅价格指数显示，自2016年9.30新政以来，无论是新房、还是二手房，以北上广深一线热点城市为代表的中国楼市价格呈现稳中有降的趋势，2018年价格更是表现平稳。

(图片数据来源：国家统计局)

而有专业人士注意到，近期有两次政治局会议未提到房地产。此前中共中央政治局12月13日召开会议，今年第三次提到“六个稳”，但此次的中央政治局会议新闻稿中没有提及房地产。

这是继今年10月底的中央政治局会议之后，又一次在新闻稿中未提及房地产。

两次中央政治局会议均未提及房地产，是否意味着房地产调控已经到位甚至放松？

放松派：楼市不稳固定资产投资也难稳

一种观点认为，如果房地产市场不稳，固定资产投资也难以稳住，就会给六个稳目标带来压力。

比如新城控股副总裁欧阳捷表示，当前，经济下行无疑是政策方向最为关注的。尽管房地产投资、开工、成交、房企到位资金仍处于正增长区间，但市场已经出现下行信号，增速整体趋缓，销售出现明显压力。房地产的重心在住宅市场，市场下行三要素来自于投机客全面退潮、首置客无力购房、改善客出现观望。

如果房地产市场不稳，固定资产投资也难以稳住，就会给稳中求进、保持增长带来更大的压力。预计调控政策会悄然放松，明年住房市场会出现回温。

欧阳捷表示，“市场下行趋势不变、压力增大已是共识，预计明年经济增长可能在6%-6.3%之间。全球经济同步收缩，中国经济或难以独善其身。因此，稳经济成为重中之重。”

欧阳捷甚至预期，政策放松是大趋势，严冬不会来临，明年住宅市场将会回温。市场成交量下滑是住宅市场的主要问题。限购的目的是为了限制投机，既然投机客全面退潮，放松限购就成为稳定提升成交量的政策首选。

坚守派：不提不代表放松

但是另一派观点认为，不提及并不代表调控就放松了。58安居客首席分析师张波指出，近两次的政治局会议均未提及对房地产调控政策有特定原因。

主要有两点，一方面今年以来的楼市调控的确取得了明显的效果，楼市降温房价企稳已成定局，并且今年在加大于楼市乱象打击的过程中也充分净化了市场环境，目前楼市正处于平稳和健康发展之中；

另一方面，经济下行压力增大以及外部风险的不确定性增强则表现得更为明显，系统性风险会对楼市产生影响更不容忽视，表面未提及房地产，实则和房地产存在重大关联。

张波认为，不提不代表不重视，不提不代表要放松，的确近两次的政治局会议均未提及房地产，给了市场较大的想像空间，但单从未提及就揣测未来楼市调控可能会出现变化未免太过武断。

张波预期，楼市调控已经取得明显的效果，楼市降温房价企稳已成定局。虽未在近期政治局会议重申，但依然会作为重点在后续的政府相关报告中列示。

调控是否放松取决于什么？

而苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙在12月18日的研报中表示，房地产调控是否放松，取决于房地产对稳增长的“疗效”怎样。

黄志龙表示，2015年迄今，房地产的稳增长效应边际递减。经济增速持续下行、库存高企使得“去库存”成为房地产市场的主要政策导向。

从数据上看，2003年-2015年房地产与GDP增速高度同步，但在2015年“去库存”周期中，房地产对 GDP 的拉动效果已明显减弱，房地产投资增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上，但同期名义GDP增速仅提高约3个百分点。2018年下半年，房地产投资仍然保持了接近10%的平稳增长，但GDP增速却再度出现回落。由此可见，房地产对稳增长的效应边际递减趋势日趋明显。

(图片来源：苏宁金融研究院)

房地产对稳增长的效应边际递减

为何会出现这种新变化？黄志龙认为，原因可能在于：房地产开发投资对上下游制造业的带动作用逐渐减弱，高地价、高房价的挤出效应快速提升；同样，房地产繁荣对居民消费的影响，也逐渐由财富效应转向挤出效应。

原因一：对制造业的挤出效应

首先，从对制造业的挤出效应看，2004年-2015 年，制造业投资增速与房地产投资增速基本一致或略有滞后。但自2015年以后，在房地产投资增速明显反弹的同时，制造业投资增速却依然向下，尽管这其中受到“去产能和去杠杆”等政策的影响，但二者相关性日趋减弱是不争的事实。

(图片来源：苏宁金融研究院)

原因二：对居民消费的挤出效应

其次，从对居民消费的挤出效应看，从数据上看，2015年之前，房价上涨对居民消费的财富效应十分明显，全国房价涨幅与居民消费支出高度关联，其中2006年-2008年和2012年-2013年房价上涨领先居民消费支出大约2个季度，2009年-2010年房价上涨周期中领先居民消费支出大约3个季度。

然而，2015年之后的去库存阶段，房价一路飙升，但居民消费支出却持续下滑，二者分化趋势十分明显。

原因在于：2014年-2017年居民部门的杠杆率从36.4%飙升到49%，同期个人购房贷款余额从11.52万亿元攀升至21.9万亿元，正好翻了一番，2018年9月末更是达到24.88万亿元。高房价对居民消费的挤出效应远大于财富效应。

(图片来源：苏宁金融研究院)

基于上述分析，那些期待来年房地产调控全面放松的房地产企业、高位炒房者可能要失望了。

预计2019年，在“房住不炒”的调控精神下，各城市的政策或有微调，但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。

黄志龙最后提醒购房者，购房首付比例、税费支出才是观测楼市政策的风向标，一旦这两项政策有所松动，或许将是普通购房者入场的合适时机。