菏泽取消限售激起千层浪 2019楼市要翻身？

前言：

年底是非多，一夜之间，因为取消住房“限售令”，菏泽这个山东西南部的三线小城一下成为全国舆论焦点。

菏泽的一纸政令迅速将自己推上了风口浪尖，直接叫板国家层面的房地产调控政策。楼市调控始于2016年，除限购、限价、限贷等既有政策外，“限售”是本轮调控政策的重要标签。

菏泽也于2017底跟进国家政策，出台楼市“限售令”，但时隔仅一年又取消限售政策，成全国首个“顶风作案”者。

这个名不转经传的小城何来勇气成为本轮房产调控政策的逆风者？莫非2019年楼市政策调控要变天？

菏泽取消住宅“限售令”

12月18日下午，山东菏泽官方发文，取消施行了一年的住房“限售令”，消息一出即被招商证券等多家机构火线解读，一时间互联网被菏泽这个城市刷屏了。

菏泽市住房和城乡建设局网站发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(后简称为《通知》)，第六条明确表示，取消原有调控政策中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

此外，《通知》还大幅降低了对市区商品房预售资金的监管要求，对实力强、信誉好的企业不再监管。其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。

此次调整距离2017年11月6日“限售令”出台仅有一年多时间。菏泽成全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市，引发了年底楼市的轩然大波。

菏泽缘何“逆风而行”？

“限售令”并不是为了消灭房地产的投资需求，而是为了抑制“短线投机”。从楼市投资的角度，持有2-3年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易有利于让楼市运行得更健康，更长远。

回顾楼市调控政策可以发现，2016年9月底以来，从中央到地方都陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，“禁售令”就是在这一背景下的产物。但直到2017年9月，像菏泽这样的三四线城市才开始加入楼市调控行列，距今也就一年多时间。

截至今年1月，全国大中小城市已至少近百城实施“限售”，包括北京、杭州、菏泽、无锡等。其中，保定、佛山的限售年限长达十年，海口、石家庄的限售年限为5年，厦门、杭州、福州等则普遍在2-3年。

如此“严打”之下，菏泽缘何敢于“顶风作案”，成为本轮楼市调控的“破局者”？

马云一边说未来房价将会贱如葱，一边却买下万科26%的股份。用马云的行为来理解菏泽松绑楼市的行径再恰当不过。

我们先去看看菏泽当地的房市。

从上图来看，菏泽新房和二手房的价格是相对平稳或是上行的，虽有所增长，但增速已经明显放缓。经过近一年的房地产严厉调控，异致楼市成交清淡，多少造成地方政府财政收入锐减。

这对于这个山东西南部一个市区常住人口150万左右的三四线城市，如果没有大的经济增长点，还是难以摆脱对土地和房市的依赖。

这其实是当下国内城市的真实画像，如果不是菏泽，或也会是其他城市。在房市政策“高压”下，已经有很多城市在“寒冬”中瑟瑟发抖。那么此次“禁售令”破局会否蔓延三四线、甚至一二线城市？明年的地产政策又将如何？

2019楼市要解禁？

市场的老司机都知道，政策面那些文件、通知中“不经意”地的一句“意见”，往往最后都成为搅动风云的政策利器。

此次菏泽的《通知》亦是如此。这则《通知》是否是房地产政策调控面的“投石问路”为未可知，但已经被市场解读为很多城市试图管制松绑的第一枪。

年底房地产行业出现多个重要信号，楼市销售放缓、头部房企11月发债规模井喷以及碧桂园宣布重启投资等信号下，房地产调控政策2019年是否会有所调整成为各方关注和争论的焦点。

在因城施策的政策框架下，“一城一策”甚至“一区一策”是广泛存在，鉴于此类政策造成的强示范效应，菏泽本次率先松绑调控政策后，市场预计后续类似政策放松的城市还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

国泰君安证券宏观团队表示，10月的政治局会议未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。

为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

值得注意的是，银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日，融360发布的报告显示，11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比首次出现持平上月的情况。这是2017年以来，全国首套房贷利率在连涨了22个月后，环比首次出现“零涨幅”。

综上所述，2019年楼市抢先一步破冰也并非没有可能。

总结:

楼市新政一波接一波，品牌房企的股市反应也呈现“一片红”。菏泽取消“限售令”在全国闹出了很大动静，受消息刺激，12月19日地产股走强，截至收盘，鲁商置业涨停，荣安地产涨近9.96%，亚太实业涨2.89%，卧龙地产涨近5%。