本报记者 王丽新
利润增长的基石来自于规模扩张。8月16日，中国奥园（3883.HK，简称“奥园”）交上了中期业绩答卷，按照目前的销售节奏来看，全年晋级“千亿阵营”无忧。
据奥园披露数据显示，今年前7个月，这家实现全国化布局但在粤港澳大湾区高渗透的房企完成了603亿元销售额，全年目标完成率已过半。此外，今年上半年，奥园已签约但未确认的合同销售约人民币1390亿元，这意味着提前锁定了未来两年的利润空间，全年完成1150亿元的销售目标是大概率事件。
有业内人士称，中国房地产行业经过20多年高速发展，行业集中度已经非常高，未来的增量市场将进入“高手过招”时代，专业化能力和资源获取能力将决定一家房企在行业里的市占率。从这方面看，奥园从“偏安一隅”到铺开全国化，销售规模的快速飙升，多元化战略也带来资源整合能力，随之而来的将是利润逐步得到释放。
锁定三年盈利预期
根据中期业绩显示，2019年上半年，奥园营业额为人民币236.7亿元，同比增长73%；毛利润为人民币70.5亿元，同比增长81%；毛利润率为29.8%；净利润为人民币28.0亿元，同比增长90%；净利润率为11.8%。核心净利润为人民币24.9亿元，同比增长79%；核心净利润率为10.5%。
2017年以来，奥园净利润快速增长，2018年净利润为29.4亿元，同比增长79.27%，而今年上半年净利润直接升至28.0亿元，同比增长90%。不难看出，与2018年29.4亿元的净利润相比，奥园今年上半年几乎即完成去年全年的净利润额度。
对此，美银美林报告指出，奥园将有强劲的盈利增长，预计今年增长为87%，去年起至2021年的年均复合增长率达43%。
实际上，典型房企销售毛利率和销售净利率整体趋势是随时间下滑的，这与整个行业的利润空间不断缩小有关。但奥园的销售毛利率比较稳定，处于同等企业的中等水平，这与其近几年拿地布局和拿地成本有关。
与中国很多品牌房企在公开市场争抢拍地不同，奥园在拿地方式上主要通过收并购方式增加土地储备。据同策研究院数据显示，奥园上市以来通过收并购取得的项目约占67%，通过招拍挂获得的项目约占33%。
如此一来，土地成本优势明显。据悉，2018年奥园集团楼面价为2167元/平方米，地房比为21%，虽然土地成本和地房比上涨，但与同等企业相比，土地成本仍处于较低水平。无疑，这将锁定较高的盈利空间。
策略性补充土地储备
今年以来，奥园在战略布局上，仍坚持区域均衡布局，聚焦粤港澳大湾区。2019年上半年，奥园共新增34个项目，新增可开发建筑面积约726万平方米，新增可售货值逾人民币800亿元。于2019年6月30日，奥园拥有土地储备总建筑面积约4012万平方米，权益比约81%，总货值约人民币4255亿元，为奥园的快速稳健发展夯实基础。
据接近奥园人士称，奥园集团的三年规划中把土地布局战略分为三步：2017年完成战略框架的布局，首次进入多个省市，初步建立起环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区；2018年重点区域的城市群建立，在新进入城市及其周边扩大投资规模；2019年将重点关注已进入市场的产能和份额提升。
上述同策研究院分析师表示，从投资布局的城市等级来看，2015年以前，奥园集团的城市等级选择较平均，相对偏重一、二线城市，2016年以后二、三线城市土地储备增长明显，2018年为打造城市群规模效应，奥园集团明显加重了一、二线城市周边城市的投资。按地价来分，一、二线城市及其周边城市与国际城市约占75%，三、四线城市占25%。
值得关注的是，奥园提前布局城市更新项目，实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖。截至2019年上半年，奥园在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，规划总建筑面积约1600万平方米，预计货值约人民币2197亿元，将提供额外的销售贡献及增长动力。
或许，奥园在发展中踩准了行业调控政策的节点，投资拓展布局较为精准，赶上了行业近几年发展的窗口期。但真正能让其实现高速增长的背后，资金实力仍是最关键因素。
自成功登陆港交所后，奥园重视开拓多元化融资渠道，境内外融资能力突出，为企业发展筹集到了较低成本的“粮食”。此外，奥园于2019年2月及3月获穆迪及标普调升评级展望至“正面”，5月获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用级别“AAA”，亦有助进一步降低借贷成本。
奥园管理层表示：“下半年，奥园将贯彻以重点城市为核心的区域深耕策略，坚持审慎的财务管理，加强风险管控，确保在复杂环境中保持稳定性，展现跑赢市场的实力，实现可持续与高质量的发展，为股东及投资者带来丰厚回报。”
（编辑 孙倩）
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