本报记者 王丽新
多轮重磅调控政策的出台，让房地产市场格局重塑，行业迈入管理红利时代。近一年多，标杆房企多进行内部调整，涉及强营销抓回款、精准投资，组织架构变阵等动作。总体而言，接下来，多年自律的“绿档”房企正享受“好孩子”红利。
近日，“绿档”房企远洋集团交出了2021年中期业绩成绩单。截至6月30日，远洋集团实现营业额205.13亿元，同比升6%；毛利润46.12亿元，同比升3%；毛利率22.5%，与去年同期基本持平；期内溢利为19.3亿元。董事局建议派发中期股息每股0.046元，派息率保持35%的较高水平。
“作为京派房企，远洋集团近两年‘南移西拓’战略发力明显。虽有开拓市场的目标，但并没有盲目进入新城市，在保持现有财务盘面稳健前提下，以已进入城市为深耕核心点，以点扩面有节奏扩展。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，在与地产相关的非住宅开发业务上，多产业平台发展提速，在某种程度上也利于远洋开疆拓土。
“南移西拓”销售占比达58%
上半年，在房住不炒长效机制、因城施策、22城集中供地，加上融资三道红线、房贷管理两道红线收紧的背景下，房企对规模增长延续谨慎态度，对回款却更为重视。
“坚持强化营销、紧抓回款，保持良好的经营局面是争取资金支持的关键。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水向《证券日报》记者表示，在“三道红线”“两集中”“拿地销售比40%红线”等政策下，房企会更加依赖经营性现金流入。
截至6月30日，远洋集团协议销售额录得524亿元，同比增长25%；销售回款金额377亿元，同比升12%。北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%，其中“南移西拓”地区占比为58%，同比提升8个百分点；产品结构方面，住宅类产品占比达86%，且以“小快周转”适销产品为主。
亿翰智库分析师于小雨指出，远洋集团较早开始进行全国化扩张，在当下“南移西拓”战略下，企业一方面是更关注华东、华南、华中和华西的核心城市，另一方面则是加强已进入城市的深耕力度。这一投资动作的改变，既有助于企业实现规模增长，也有助于强化企业在其他城市的品牌优势，甚至形成规模效应，提高管理效率等。
提升多元化取地能力
在土地拓展方面，“两集中”供地让房企投拓条线面临的挑战可谓前所未有，执行十几年的“熟套路”已不再高效，内外部行业基本面都倒逼房企掌舵人重新进行预判和选择。
2021上半年，远洋集团严守投资标准，共获取16个开发项目，新增土储328万平方米，总货值约500亿元，平均土地成本为每平方米7679元。新增开发项目全部位于深圳、厦门、武汉、西安等战略深耕的一、二线城市，“南移西拓”区域项目个数占比近70%，土储区域布局结构持续优化。同时，新增土储坚持以“小快周转”项目为主，25万平方米以下项目个数占比达75%。
多元化拿地能力，仍是房企精准投资的重要抓手。对远洋集团来说，在城市更新业务领域拥有拆除重建、存量盘活、社区焕新三种“独门模式”，成为业绩增长新动能。
截至6月30日，远洋已签约旧改项目近1800万平方米，分布在深圳、广州、东莞等大湾区重点城市，其中已转化项目共7个，土储面积共132万平方米，并已获取5个旧改项目，将随着项目进度陆续转化为土储。在推盘节奏方面，目前共计4个项目在售，另2022年预计推出3个新项目，其他项目亦将逐步推出。
鉴于此，远洋集团在投拓方面可谓多点开花。截至2021年6月30日，远洋集团总土地储备约4658万平方米，分布于47个城市。其中，二级开发土地储备3796万平方米，一级开发537万平方米，已获取旧改项目325万平方米，平均土地成本降至每平方米7721元。
2021年7月，远洋集团、远洋资本与红星控股签署合作协议，以人民币40亿元获取红星地产70%股权，并成立新运营管理平台整体纳入远洋内部管理体系。截至2021年6月30日，该平台总土地储备约1700万平方米，区域分布均衡，其中“南移西拓”区域占比近70%。
多元化拿地渠道，将助力远洋集团进一步完善区域布局，并助推其业绩迈上新的台阶。
商业地产运营能力提升
住宅开发之外，商业地产亦是远洋集团的主营业务。
上半年，远洋集团实现全口径租金收入22.2亿元，同比提升20%，全口径EBITDA利润13.7亿元，同比提升23%。写字楼方面，远洋集团旗下项目多位于核心区域，资产质量优，抗周期性强。如北京远洋大厦、北京远洋国际中心A座等项目出租率和租金均保持稳定水平。零售物业方面，成都远洋太古里、杭州远洋乐堤港等多个项目销售额均大幅提升，出租率亦稳定在较高水平。据中期业绩报披露，成都远洋太古里销售额同比上涨65%（较2019年同期上涨40%），杭州远洋乐堤港销售额同比上涨73%（较2019年同期上涨55%）。
截至2021年6月30日，远洋集团在建的商业地产项目总建筑面积约170万平方米，其中北京项目面积占比近70%，以写字楼和零售物业为主，随着在建项目逐步投入运营，租金收入将保持稳定增长。
负债再融资压力小
值得一提的是，行业增速放缓，寻找第二增长曲线，以期在稳定中谋求可持续发展，是大多数房企目前的共识。但是，房企发力地产相关业务，需在财务盘面“阳光灿烂时”。
截至6月30日，远洋集团“三道红线”指标再次全部达标，均处于“绿档”。此外，远洋已将商票纳入有息负债管理体系，商票存量仅1.4亿元，对达标情况无影响。同时，远洋信用评级稳定。
总体而言，远洋集团财务盘面稳健，负债再融资压力小，债务结构优化，融资成本进一步降低。报告期内，远洋全面加强财务管控，境内外融资管道均保持丰富及畅通，拥有已获批尚未提用的额度约2424亿元。2021年内到期的259亿元负债（根据2020年年报统计）中，仅剩余2021年10月到期的公司债19.5亿元再融资尚未完成，其他短期负债再融资均已完成，流动性压力小；到期分布上，1年内到期负债占比23%，如排除已经再融资部分（已发行32亿CMBN、3.2亿美元债和20亿元公司债），1年内到期负债占比下降至14%，2年-5年内到期负债占比提升至47%，5年以上到期负债占比提升至16%，到期分布较为均衡。
展望2021下半年，远洋集团表示，将坚持回归财务逻辑，提升关键能力建设，在确保财务状况稳健的原则下，通过提高投资标准、坚持城市深耕、加快周转等策略，保障开发主业稳健增长及经营效益提升，并继续推动其他业务的协同发展，持续为股东和客户创造价值，走赢可持续发展之路。
（编辑 李波 上官梦露）
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