本报记者 王丽新
“中国房地产市场规模巨大，未来年度交易额估计会突破20万亿元，未来几年平均年度交易额会超过17万亿元，长效机制下，房地产会进入新的长周期。”3月25日下午，在旭辉控股2020年业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中表示，在“三道红线”等相关政策下，行业不太可能出现黑马，房企需要从靠增加财务杠杆获得增长转化为靠提升经营效应增长，这是难而正确的事，要有定力，久久为功。
根据年报显示，截至2020年底，旭辉控股（以下或简称旭辉）合同销售金额2310亿元；实现营业收入718亿元，同比增长27%；利润增长28.7%至119亿元，首次突破百亿元；签约回款率达92%，销售去化率达70%，保持业内领先水平；年度股息总额为每股34.1分。
对于2021年的发展计划，林中表示，2021年销售目标2650亿元，同比增长15%。全年可推售货值超过4000亿元，一、二线及准二线占比86%，货值结构良好。今年新开盘项目超过69个，其中，单盘货值超10亿元的纯新项目就超过46个，有信心完成全年目标。
土储总货值超万亿元
2020年，旭辉控股新增土储总建筑面积1307万平方米，支付权益地价555亿元，权益比63%。其中，90%新增可售货值位于上海、广州、厦门、苏州等一、二线城市，预计高能级的土地储备将在2021年实现更高均价的销售。
分城市群看，旭辉长三角城市群新增货值616亿元，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿元、134亿元、154亿元、387亿元。
截至2020年底，旭辉控股土地储备总货值已超万亿元，商业勾地及IP勾地是旭辉多元化拿地的主要形式，合计占比55%，一、二级联动及收并购则分别占比15%、29%。
“从2018年至2020年，旭辉多元化拿地占比不断提升，从11%提升至51%，实现了能力的跨越。”旭辉控股执行董事兼总裁林峰表示，2020年多元化拿地项目平均销投比超过3倍，为后续的利润实现提供了保障。
在投资精准方面，林中表示，要一手拿着望远镜，一手拿着放大镜。要多元化拿地，培育商业IP、产业联盟，培育自己的旧改更新能力，才能提高整体综合毛利。林中进一步称，在“三道红线”、集中供应等新政策下，稳定均衡的头部企业有更大发展空间，是这些企业未来20年做厚实的最好时机。
加快速度转为“绿档”
“稳健、长期主义”一直是旭辉财务管理的标签，面对市场不确定性的挑战，旭辉坚持严守财务纪律，保持稳健发展。
截至2020年底，旭辉控股加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点；净负债率64%，较2019年末下降1.6个百分点；一年内到期的短债占比仅为18%，现金短债比2.7倍。同时，旭辉2020年末剔除预收款后资产负债率为72.5%，较2019年末下降2.3个百分点。
“旭辉控股2020年年度指标一项超阈值，保持‘黄档’行列。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者如是表示。
值得一提的是，长期稳健的财务表现也获得国际评级机构认可，2020年，穆迪将旭辉评级从“Ba3”调升至“Ba2”，联合国际将旭辉长期信用等级由“BB+”上调至“BBB-”。同时，标普、惠誉分别确认了对旭辉“BB”“BB”的信用评级，重申对旭辉的正面展望评价。
对此，旭辉控股CFO杨欣表示，2020年有息负债同比增长1%，可见旭辉在依靠经营杠杆支撑规模发展；一年内到期的有息负债只有18%，平均债务久期拉长到4年。“旭辉控股有信心以最快速度转为绿档。”
在林中看来，现在的房企都是大浪淘沙下来的，在某个领域大步领先是不可能的，所以那就“领先半步”，对政策领悟深一点、管理费用降一点、地拿得准一点，每一步比别人多“1%”，可以更好。未来是高手过招，行业已经进入精细化时代，要在管理上进化到“厘米”“千元”，每一个点上都要赢竞争对手一些。
（编辑 田冬 上官梦露）
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