本报记者 王丽新
从开发商附庸业务转型为独立“大管家”的上市企业，物业服务管理正逐渐成为一个好行业。好在“市场天花板高，资金需求少，政策环境友好。”在业内人士看来，若能跑通内生式增长的商业模式，这是一个长牛赛道。
另外短期可见的好处是，上市不难，且PE是住宅开发的10倍左右，这或许是去年一年，碧桂园、雅居乐、新城集团和佳兆业4家标杆房地产企业分拆物业登陆香港资本市场的背后动因。甚至最近，保利物业也按耐不住，开始释放上市声音。
值得关注的是，行业龙头企业万科、融创和龙湖对物业管理业务虽各有期许，共识却是暂时不分拆上市。“物业公司分拆上市是比较荒唐的事，物业的本质是把服务做好。”这是融创中国董事长孙宏斌的看法。龙湖集团董事长吴亚军则称，物业管理是四大主航道业务之一，目前没有分拆上市计划。
至于万科物业，近日则传出“拟于香港IPO，规模为10亿美元”的消息，一经传出，万科立刻否认，理由很简单，万科董事长郁亮4个月前称，“特意让物业保持跟资本市场的距离”，“大型的物业公司就我们没上市，是吧？大家特别期待是吧？我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了”。
孵化千亿量级独角兽
“上市需要短期业绩、需要公告，那他们（万科物业）的技术达到很好了吗？对万科来说，再加上两三百亿元有什么意思？没有啥贡献，不搞个1000亿元有意思吗？”郁亮表示，“所以我们的缺口是1000亿元，不是两三百亿元的问题。”
据万科2018年年报显示，万科物业2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%。据《证券日报》记者不完全统计，自2014年彩生活开启物业服务企业上市之路后，大型房企剥离物业公司在港上市已达10家有余，加上在A股上市的南都物业11家上市物业企业，其市值从6亿港元到380亿港元不等，超过100亿港元的则有4家。此外，业内预计，若保利物业顺利上市，预计其市值也将超过300亿元。
值得关注的是，在目前披露2018年年报的营收指标中，绿城服务排在首位，营收为67亿元人民币，其当前市值约为195亿港元。而市值排在上市物业公司之首的则是刚刚上市的碧桂园服务，上市以来PE维持在35倍—50倍之间，在上市物业管理企业中估值最高，总市值约高达380亿港元。但其2018年营收接近50亿元，仅约为万科物业的一半。从这一角度看，正如业内所示，在香港这个收入模式在估值中如此占优势的资本市场中，对于一个营收百亿元的公司来说，规模估值只有10亿美元，是不是太少了？
更重要的是，在万科物业服务的480万家庭，签约合同面积现在已经超过5.3亿平方米的基础上，加上存量时代巨大商机的到来，这是不是意味着，行业龙头万科物业成长为千亿估值的企业存在可能性？若存在这种可能性，万科或许可以不急于上市，毕竟头部公司市占率还不够高。
“我们的物业是可以发展成千亿级业务的，不知道什么时间，但是有机会。等他们（万科物业）具备这个技术和实力了，再去谈上市会好一些。”郁亮曾强调道，“不要着急去上市，会干扰他们（万科物业）长期基础的打造。”
商业模式本质是服务
目前物业管理行业仍处于分散阶段，公司众多，非标准的管理也使得业务拓展能力较差。而大型公司通过标准化管理、优质的服务质量和品牌效应，加快扩大业务规模，并以科技赋能，盈利能力稳中有升。
在资本推动下，大型物业公司正忙于跑马圈地，这在一定程度上催生了物业管理行业的发展。但也有业内人士称，在房地产企业的整盘战略中，物业板块过早上市有优势也有劣势，比如记者接触到的不少业主就反映，住区物业管理公司上市后，承诺的服务不到位，物业费却涨得飞快，弄得再也不想买这家开发商的房子了。这样一来，在未来增量开发市场高手较量中，可能会失去先机。
正如孙宏斌所说，物业的本质在于服务。具备开发商背景、或者与第三方开发商有稳定战略合作关系的物业管理企业是增量市场中受益方，但也需要从单一的物业服务向多元业务发展，尤其在家政、维修、电商服务等社区增值服务，社区教育、房屋经纪市场及社区养老等增值服务方面下功夫。
实际上，这也是万科物业业务布局版图。从2009年在财务上与万科集团独立，到2015年启动完全市场化战略，发展至今，万科物业的在管物业中，50%已是非万科开发。
目前来看，万科物业已涵盖住宅物业、商企物业服务、开发商服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大板块。截至2018年12月底，万科物业已经布局全国83个城市，合同项目共计2482个，其中住宅项目1971个，商企项目511个，合同面积达5.3亿平方米。在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%，其中非住宅业务收入比重在逐年增加。
万亿元量级市场空间待挖掘
事实上，在郁亮的设计中，不是没有拆分万科物业上市的计划，而是不会以单一“住宅物业”公司经营模式上市，这就还需要跑通利用数字化和新技术节省人工成本、提升人均效能，同时还能提升用户体验的商业模式。实际上，龙湖也在推进物业管理方面的数字化技术，这是在企业业务规模扩大10倍后，还能“玩得好”的根本，也是上市后市值空间持续走高的有利武器。
“万科物业每年拿出营业收入的1.5%给科技研发。”万科物业CEO朱保全曾说，数字技术运用好比给物业管理这辆老坦克插上了信息与智能天线，推动了服务和管理手段的升级换代。在此基础上，经过两年发展，2018年5月，万科物业与珠海大横琴投资有限公司合作，试图打通通过运营城市资源管理城市空间的“物业城市”模式。
两个月后，万科物业以首次公开募股定价方式购买戴德梁行4.9%的股份，成为其第四大战略股东。戴德梁行的资源众所周知，接下来，万科物业即推出了HSQ高端物管认证体系，这标志着万科物业高端物业管理体系进入产品化阶段。紧接着，朱保全宣布了万科物业“住宅商企两翼齐飞”的发展战略。
不难看出，不管是商业还是住宅物业，高端管理服务都是毛利空间较高的业务，其核心是让资产得以保值增值，业主才愿意付出同等的物管费，从而实现产权所有者与管理者的共赢。而盈利水平是上市后最重要的财务指标，培养持续提升盈利能力异常关键。
正如中信证券研究的一份报告指出，开发企业“扶上马，送一程”的确助力企业短期发展，但开展第三方服务才是优秀物业管理公司最终的归宿。头部物业管理公司市占率还很低，龙头之间直接竞争尚不激烈。行业单位人工创造市值远低于海底捞等优秀服务类企业，这不仅意味着头部物业管理公司规模上还有极大增长空间，更说明其非标准化服务本身还有极大的内容重构及重定价可能。
有研究表明，2021年，基础物业服务的市场将超过1万亿元。
由此可见，物业管理服务是存量时代下一种市场体量不小的生意。不急于上市，不让资本干预万科物业打基础，反而能给其自然生长空间，至于孵化出什么，则要看后市结果了。
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