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保利地产17年实现净利156亿元同比增长25.8% 持续推进并购整合土地资源

2018-04-16 22:24  来源:证券日报网 刘燕

    本报讯

    保利地产发布2017年年报。报告显示,2017年公司实现归母净利润156亿元,同比增幅达到25.8%。公司2017年3092亿元的销售业绩,以优于行业34个百分点销售增速稳居行业前五。

    布局一二线城市深耕三大核心城市群

    公司表示,2017年保利地产销售金额3092亿元,实现了47.2%的近7年来同比最高增速,这得益于公司坚定以核心城市为中心的城市群布局策略,坚持对三大城市群及周边区域、重要节点城市的深耕。

    公司销售82%来自于一二线城市,持续深耕的三大核心城市群占比近70%。此外,其深耕城市群、城市带的战略与国家主推的湾区概念、经济带概念高度契合,例如在粤港澳大湾区,保利地产凭借其丰厚优质的土储,2017年销售额近千亿。预计未来随着湾区概念、经济带概念的进一步升温,保利地产的布局优势将得到进一步提升。

    在房地产开发业务方面,公司聚焦刚性需求和改善需求,始终坚持以中小户型的普通住宅开发为主的开发策略;坚持以北、上、广等国家中心城市为核心的城市群区域布局策略,在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时,结合国内经济战略走向,逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。

    持续推进并购整合土地资源

    公司内部人士表示,公司高度重视市场化并购,将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017年,公司通过并购等合作方式累计获取项目81个,新增容积率面积2190万平方米,达到总土地拓展面积的48%。

    报告期内,公司大型并购整合持续发力。一方面,公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购,新增规划容积率面积近538万平方米。截至报告期末,公司与中国航空工业集团有限公司地产业务的整合已基本完成,公司通过分批方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20个项目、新增规划容积率面积910万平方米。

    另一方面,公司以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通过。通过本次交易,公司将实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合,进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率,巩固公司行业龙头地位。

    尽管保利地产在国内房地产行业一直稳居行业前五,但其显然不满足于前五的位置,并以对标行业前三作为公司发展的愿景。实际上,在拿地端策略的转变已经初见端倪,2016年下半年以来保利地产拓展明显提速。在拓展土地类型上,顺应土地供应“多主体、多渠道”趋势,灵活运用多种投资拓展、管理输出模式,加强对工业用地、产业用地、基础设施用地、村集体用地的获取,提高对各类土地资源控制能力。在拓展方式上,发挥传统资源获取优势,继续强化兼并收购的资源获取方式,充分发挥中央房企排头兵的优势,全方位参与各类产业协同,以公建模式推动城市更新、以文化IP模式提升生活品质、以产业协同模式助力产业升级与乡村振兴。

    公告数据显示,2017年其全年拓展项目204个,拓展面积4520万平,总成本2765亿元,分别同比大幅增长了88%和128%。其中,拓展面积超过一半来自于合作和收购。值得一提的是,2017年保利地产完成了对中航工业旗下房地产项目的整合,在大型资产包的收并购上体现了极强的整合能力。

    积极的土地拓展为保利地产储备了丰厚的土地资源,截至2017年末待开发土储面积高达9090万方,完全可满足未来2-3年的业绩需求,其中一二线城市占比达到63%,高质量土储为未来销售业绩的释放奠定了坚实的基础。

    值得一提的,去年12月,保利地产完成对保利(香港)控股50%股权收购,意味着保利地产将可以进入深圳、苏州、济南、云南等原未覆盖区域。保守按上述区域现有市场规模3%的占有率估算,公司每年将额外增加500亿签约。

    负债率有所提升但总体风险可控

    在当下,上市房企权益融资基本暂停,债务融资成为最重要的资金来源,保利地产也不例外。公开数据显示,保利地产2017年净增有息负债高达924亿元,导致2017年末资产负债率达到了77.28%的近三年来的最高水平。作为央企,如何在快速扩张的同时平衡资金压力与负债水平,将成为面临的一大考验。

    公司内部人士表示,保利地产对于债务风险的控制极为严格,项目拓展均在保障资金安全的前提下开展。而2017年有息负债的大幅增加,一方面是基于对行业资金面临紧缩的预判,提前储备资金,保障运营需求;另一方面是把握低利率机遇获取低成本资金,因此即便行业融资成本持续上升,保利地产2017年新增有息负债综合成本也仅4.98%。实际上,保利地产也在持续优化债务结构,一方面通过中票等方式加大直接融资的占比;另一方面拓展CMBS、REITs等创新融资方式。

    房地产金融和社区消费服务为翼

    据了解,保利地产以房地产开发经营为主、以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的综合性地产开发企业。公司十三五规划期间提出“一主两翼”战略。

    “地产+金融”是资金优势与地产资源的结合,以房地产基金和普惠金融为基础,与主业协同发展,并对产业链上下游进行整合,对前沿产业进行探索布局,培育公司新的业务增长极。2010年设立旗下首个房地产基金以来,基金管理规模持续增长,2017年末累计管理规模达到785亿元,旗下信保基金连续六年评为“房地产基金前十强”。

    社区消费服务方面,公司将围绕人民美好生活的消费升级需求,构建社区消费生活场景,为客户提供优质增值服务。以物业服务、社区商业、长租公寓为重点,依托房地产开发和经营主业,充分挖掘业主资源,积极匹配消费需求,延生社区消费服务价值链。通过市场化、资本化的方式实现公司在社区消费服务领域的多元化快速发展,打造社区综合服务商。

    保利物业已成功登陆新三板,2017年末合同管理面积超过1.7亿平,其中2017年新增外拓面积达到2379万平,同比增长52%,经营业态在传统的住宅物业、商业物业基础上,完成高校、政府、工业园区、医院等业态布局。商业经营方面,保利地产旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米,目前已在武汉、长沙等6个城市实现了自主购物中心品牌的输出,在兰州、郴州、云浮实现了自主酒店品牌的输出。此外,2018年1月份保利地产启动与合富辉煌合作,未来将成立合资公司接手保利投顾及合富旗下一二手代理业务。成立合资公司后,保利投顾的市场化程度将得到大幅提升,提升全国范围内的竞争力,加速其全国化、规模化发展。

    值得一提的是,4月9日晚,保利地产公布3月销售数据,3月实现签约金额336.4亿元,同比增长17.6%;实现签约面积218.4万平方米,同比增长9.1%。

    3月公司在土地市场新获取佛山、肇庆、清远、惠州、揭阳、成都、徐州、台州等11城共15个项目,拿地城市主要集中于长三角和珠三角城市圈,共新增建面330.0万平米,同比增长64.7%,

    公司表示,2018年注重积极拓展多元拿地模式,未来将充分受益于后续行业融资集中度和拿地集中度进一步提升。持续地产资源整合,中航工业房地产业务和保利香港的股权收购只是开端,公司外延式的增长空间可期。公司将进一步扩大业务区域及城市群的覆盖,提高开发销售周转速度,继续强化土地资源的获取力度,未来三年行业地位有望从目前的前五迈向行业前三。

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