沪市保租房REITs召开业绩说明会 经营业绩稳中有升

    本报记者 田鹏

    见习记者 毛艺融

    11月13日，沪市3只保障性租赁住房公募REITs集体业绩说明会在上证路演中心召开。华夏基金北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT以及中金厦门安居REIT参加了本次业绩说明会，就行业发展格局、产品经营业绩进行介绍，并与投资者互动交流。

    与会投资者认为，“未来随着地方保租房平台以及市场化企业积极推动保租房公募REITs相关工作的开展，预计保租房公募REITs数量和规模将得到进一步增长，推动行业自我造血能力的提升。”

    三单产品均为绩优生

    目前，沪市三单保障性租赁住房REITs产品均披露了三季报，整体来看，保租房REITs产品经营业绩良好，三单产品均保持了90%以上的出租率。

    华夏华润有巢REIT三季度实现可供分配金额1435万元，2023年累计实现可供分配金额4642万元。具体项目来看，有巢泗泾项目出租率为94.54%，有巢东部经开区项目出租率为91.32%。此外，今年8月华夏基金华润有巢REIT进行了成立以来首次分红，实际分配金额达3923万元。

    华夏北京保障房REIT三季度实现可供分配金额1375万元，2023年累计实现可供分配金额4127万元。截至三季度末，项目公司底层资产运营平稳、出租率和收缴率均维持在高位，出租率为97.00%，租金收缴率为97.68%。此外，京保REIT今年分别于4月和10月进行了两次分红，累计分配金额达4665万元。

    中金厦门安居REIT三季度实现可供分配金额1，466万元，2023年累计实现可供分配金额4355万元。截至三季度末，资产整体出租率为99.55%，租金回收情况良好，租金收缴率达100%。基础设施项目2023年9月30日在租租约的平均租金单价小幅上涨至32.75元/平方米/月。三季度报告显示，中金厦门安居REIT底层基础设施资产运营情况良好，财务表现超过招募说明书同期预测水平，已于2023年4月和9月完成两次分红。

    此外，前述三单产品开展特色运营服务，展现行业风采。华夏华润有巢REIT在拓客、储客、续客方面保持高效，表现出较强的市场化经营能力。华夏北京保障房REIT的管理团队持续赋能，保证底层资产的高效运营。熙悦尚郡项目开展了首次在线选房工作，极大便利了租户。中金厦门安居REIT的管理团队积极与地方政府对接，配合政府打造青年发展友好型城区，出租率维持高位。

    谈及保租房REITs产品业绩稳定的支撑因素，同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，保障性租赁住房在租金价格、运营品质等方面具有优势，其价格往往是周边项目市场化价格的95%，且有专门的管家管理，品质方面有很大的竞争优势。目前各地的保租房项目品质普遍较为优质，属于稀缺性资源，大都需要排队。

    产品颇受市场青睐

    今年以来，中央对住房租赁市场发展定位的顶层设计推动了保租房行业相关支持政策的加速出台，自上而下地坚定了各方的决心与信心，引导企业积极参与市场建设，住房租赁市场逐步进入高质量发展阶段。

    业内人士表示，基础设施REITs为保障性租赁住房资产提供了上市通道和资本金来源，有助于广泛吸纳各类社会资金共同参与保租房建设，扩大区域投资，优化投融资结构。

    “整体而言，沪市保租房板块三季度运营平稳，大部分底层资产的出租率维持在较高水平，为其稳定的业绩表现提供有力支撑。”行业专家表示，保租房REITs项目当期可供分配金额完成率多超过同期预测，前三季度累计完成率均达到全年80%以上，显现出较强的抗周期属性。

    投资人表示，三单保障房REITs底层资产均为人口净流入量大的强一二线城市，且位于各自城市的繁华区域，租金相对低廉，在周边市场有较强竞争力，经营稳定性较好，具有良好的投资价值。

    中信证券在会上表示，截至11月7日，保租房REITs产品总市值51亿元，仅占产权类REITs总市值的15%。保租房REITs经营持续稳定，未来可能稳步扩容，但一段时间内仍然是市场最为稀缺，资产质量最值得信任的品类。

    此外，近期多地发布保障性租赁住房政策，对未来保租房REITs的数量和规模扩容具有重大实际意义。中航基金不动产投资部相关负责人对《证券日报》记者表示，各地筹集建设保障性租赁住房，将为市场供应大量底层资产项目，为保租房REITs提供了更多的投资标的，从而推动其数量的增加和规模的扩容。

（编辑 闫立良）