房地产行业：如何保证房企刚需融资不“断流”？

    2021年，中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变，行业基本面先热后冷现象明显。9月底以来，中央及各部委连续释放维稳信号，房企融资环境逐步转好，但信贷环境改善传导至市场端仍需过程。

    “稳地价、稳房价、稳预期”稳字当头

    2021年上半年全球经济在波动中延续复苏势头，生产活动逐渐恢复至疫情前水平。中国在积极稳健的宏观调控政策驱动下，经济运行持续恢复，发展动力不断增强，行业多数主要指标延续高增长，房屋销售数据持续超预期。土地市场表现也十分火热，房地产市场延续2020年底热度，部分城市甚至出现了升温过快现象。

    下半年，随着基数效应逐步减弱，各主要经济指标增速高位回落，房地产销售数据逐月走低，土地市场表现惨淡，房企信用事件频出。在“房住不炒”的总基调下，政策调控从市场参与的各大主体入手，“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集中度管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

    数据显示，4月的百城土地溢价率达到23.74%，为18年以来的最高水平，首批集中供地竞争十分激烈；下半年土地市场成交冷淡，2021年1-11月，土地购置面积累计同比下降11.2%，11月单月的增速大幅下降到了13%，降幅较上月收窄。从百城土地数据来看，成交土地面积同比为6.9%，为下半年内首次回正，百城土地溢价率从年内高点下降至2.6%，为2010年以来的历史最低。

    图：百城土地成交总价及溢价率（%）

    资料来源：Wind，中国银河证券研究院

    政策调控方面，2021年，全国各省市发布房地产调控政策密集，政策效果亦较为明显，一方面，针对上半年部分热点城市房地产市场热度上升的情况，中央连续派出队伍到北京、上海、杭州等热点城市实地调研，地方也频繁出台政策并整顿市场。另一方面，在上半年的重要会议报告中，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方针不变。

    中央层面的长效机制和地方城市的调控政策双重叠加，热点城市逐渐回归理性，市场热度逐步下降。虽然下半年货币政策有一定宽松，但为了防范资金进入房地产市场而不进入实体经济，对房地产市场的调控依然保持紧绷状态，信贷端大幅放松的可能性较小。尤其是2021年三季度，各地调控政策持续加码，购房信贷额度偏紧、放款时间延长，造成市场活跃度回落。

    观察：如何保证房企刚需融资不“断流”？

    面对2021年的房企现金流危机，政策面进一步完善房地产金融调控长效机制，监管部门释放维稳信号，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，发出明确的金融维稳信息。

    所以，头部健康房企获准在银行间市场注册发行债务融资工具，但维稳政策的落地，不能理解为房地产调控基调松动。业界经常强调的一个观点是，房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了。比如万达，以壮士断腕的勇气剔除了业务扩张的“不良资产”，迅速将公司战略调整至与政策同步的节奏，重回稳健发展轨道。国内那些爆雷或出现危机的、疯狂扩张的大中型房企应以万达为鉴。

    最近一年，房企经历了“三线四档”以及金融监管部门“两条红线”的融资供给与需求调控。在这种“强压力测试”下，房企融资渠道收窄，流动性问题暴露得一览无余。在房企的真实抗压能力被测试出来后，金融监管部门开始调整政策导向，把维护房地产市场的健康发展放到了更重要的位置，采取的措施之一就是满足房企合理的开工复工的融资需求，这就是房企的刚需融资。

    2021年房企的资金到位情况是怎样的呢？国家统计局公布的1-10月全国房地产开发和销售情况显示，前10个月房企到位资金共计16.66万亿元，同比增长8.8%，其中国内贷款2.01万亿元，同比下降10%，自筹资金5.26万亿元上涨5.1%，定金及预收款6.2万亿元上涨21%，个人按揭贷款2.67万亿元上涨9.7%，利用外资仅72亿元，下降35.4%。

    对照1-9月数据，比较明显的变化是前10个月房企国内贷款从同比下降8.4%扩大到同比下降10%，其他到位资金来源变化不是很大。这就是房企如今的融资现状。

    为了进一步强化房地产调控的“三稳目标”，满足房企的刚需融资需求就成为一件很迫切的事情，于是就有了房企及城投企业在银行间市场发债的“井喷”。这样的政策走势并非第一次。2015年是房地产行业的上一轮周期，当时也出现了房企流动性面临“断流”的风险。解决这个问题的办法与现在基本一致，先是房企获准发行中票融资，紧接着就是房企在银行间发债融资的松绑，募集资金用于符合条件的普通商品房建设相关领域。政策调整首先满足的同样是房企的刚需融资。

    如何最大限度地降低房地产行业的周期性，是房地产市场长效机制建设需要重点考虑的问题之一。如何不受周期影响满足房企的刚需融资需求，则是房地产金融调控机制建设的必答题。这是实现房地产调控“三稳目标”的必要条件。

    目前，房企融资的“否极”有被甩掉的迹象，能不能在2022年实现“泰来”则需要政策环境和市场供需条件的共同烘托。对房企股的估值判断也如是。

    延伸阅读

    ¡《必须实现高质量发展》人民日报2021年11月24日

    ¡《“房住不炒”定位不会改变，降准重点是支持实体经济》经济日报2021年12月07日

    ¡《房地产调控的“三稳目标”没有变也不会变》证券日报2021年12月17日

    ¡《房地产业良性循环的深层逻辑》中国房地产报2021年12月18日

    ¡《房地产业应尽快告别规模扩张路线，积极探索新的发展模式》21世纪经济报道2021年12月17日