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房地产行业:如何保证房企刚需融资不“断流”?

2022-01-14 22:54  来源:证券日报网

    2021年,中国房地产市场经历了从上半年高热到下半年深度调整的转变,行业基本面先热后冷现象明显。9月底以来,中央及各部委连续释放维稳信号,房企融资环境逐步转好,但信贷环境改善传导至市场端仍需过程。

    稳地价、稳房价、稳预期稳字当头

    2021年上半年全球经济在波动中延续复苏势头,生产活动逐渐恢复至疫情前水平。中国在积极稳健的宏观调控政策驱动下,经济运行持续恢复,发展动力不断增强,行业多数主要指标延续高增长,房屋销售数据持续超预期。土地市场表现也十分火热,房地产市场延续2020年底热度,部分城市甚至出现了升温过快现象。

    下半年,随着基数效应逐步减弱,各主要经济指标增速高位回落,房地产销售数据逐月走低,土地市场表现惨淡,房企信用事件频出。在“房住不炒”的总基调下,政策调控从市场参与的各大主体入手,“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张,房贷集中度管理政策从银行端控制资金流入房地产,集中供地则从供给端改变房企拿地节奏,房企端、银行端、土地端三大主体联合发力,多措并举,进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。

    数据显示,4月的百城土地溢价率达到23.74%,为18年以来的最高水平,首批集中供地竞争十分激烈;下半年土地市场成交冷淡,2021年1-11月,土地购置面积累计同比下降11.2%,11月单月的增速大幅下降到了13%,降幅较上月收窄。从百城土地数据来看,成交土地面积同比为6.9%,为下半年内首次回正,百城土地溢价率从年内高点下降至2.6%,为2010年以来的历史最低。

    图:百城土地成交总价及溢价率(%)

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    资料来源:Wind,中国银河证券研究院

    政策调控方面,2021年,全国各省市发布房地产调控政策密集,政策效果亦较为明显,一方面,针对上半年部分热点城市房地产市场热度上升的情况,中央连续派出队伍到北京、上海、杭州等热点城市实地调研,地方也频繁出台政策并整顿市场。另一方面,在上半年的重要会议报告中,“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方针不变。

    中央层面的长效机制和地方城市的调控政策双重叠加,热点城市逐渐回归理性,市场热度逐步下降。虽然下半年货币政策有一定宽松,但为了防范资金进入房地产市场而不进入实体经济,对房地产市场的调控依然保持紧绷状态,信贷端大幅放松的可能性较小。尤其是2021年三季度,各地调控政策持续加码,购房信贷额度偏紧、放款时间延长,造成市场活跃度回落。

    观察:如何保证房企刚需融资不断流

    面对2021年的房企现金流危机,政策面进一步完善房地产金融调控长效机制,监管部门释放维稳信号,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,发出明确的金融维稳信息。

    所以,头部健康房企获准在银行间市场注册发行债务融资工具,但维稳政策的落地,不能理解为房地产调控基调松动。业界经常强调的一个观点是,房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了。比如万达,以壮士断腕的勇气剔除了业务扩张的“不良资产”,迅速将公司战略调整至与政策同步的节奏,重回稳健发展轨道。国内那些爆雷或出现危机的、疯狂扩张的大中型房企应以万达为鉴。

    最近一年,房企经历了“三线四档”以及金融监管部门“两条红线”的融资供给与需求调控。在这种“强压力测试”下,房企融资渠道收窄,流动性问题暴露得一览无余。在房企的真实抗压能力被测试出来后,金融监管部门开始调整政策导向,把维护房地产市场的健康发展放到了更重要的位置,采取的措施之一就是满足房企合理的开工复工的融资需求,这就是房企的刚需融资。

    2021年房企的资金到位情况是怎样的呢?国家统计局公布的1-10月全国房地产开发和销售情况显示,前10个月房企到位资金共计16.66万亿元,同比增长8.8%,其中国内贷款2.01万亿元,同比下降10%,自筹资金5.26万亿元上涨5.1%,定金及预收款6.2万亿元上涨21%,个人按揭贷款2.67万亿元上涨9.7%,利用外资仅72亿元,下降35.4%。

    对照1-9月数据,比较明显的变化是前10个月房企国内贷款从同比下降8.4%扩大到同比下降10%,其他到位资金来源变化不是很大。这就是房企如今的融资现状。

    为了进一步强化房地产调控的“三稳目标”,满足房企的刚需融资需求就成为一件很迫切的事情,于是就有了房企及城投企业在银行间市场发债的“井喷”。这样的政策走势并非第一次。2015年是房地产行业的上一轮周期,当时也出现了房企流动性面临“断流”的风险。解决这个问题的办法与现在基本一致,先是房企获准发行中票融资,紧接着就是房企在银行间发债融资的松绑,募集资金用于符合条件的普通商品房建设相关领域。政策调整首先满足的同样是房企的刚需融资。

    如何最大限度地降低房地产行业的周期性,是房地产市场长效机制建设需要重点考虑的问题之一。如何不受周期影响满足房企的刚需融资需求,则是房地产金融调控机制建设的必答题。这是实现房地产调控“三稳目标”的必要条件。

    目前,房企融资的“否极”有被甩掉的迹象,能不能在2022年实现“泰来”则需要政策环境和市场供需条件的共同烘托。对房企股的估值判断也如是。

    延伸阅读

    ¡《必须实现高质量发展》人民日报2021年11月24日

    ¡《“房住不炒”定位不会改变,降准重点是支持实体经济》经济日报2021年12月07日

    ¡《房地产调控的“三稳目标”没有变也不会变》证券日报2021年12月17日

    ¡《房地产业良性循环的深层逻辑》中国房地产报2021年12月18日

    ¡《房地产业应尽快告别规模扩张路线,积极探索新的发展模式》21世纪经济报道2021年12月17日

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