核心城市高端住宅市场活跃 改善性住房需求持续释放

    本报记者 陈潇

    7月16日，开源证券发布的研报显示，2025年初至2026年6月末，北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九个核心城市合计推出高端住宅约15500套，首开成交10765套，综合首开去化率约69.5%，达到近七成。其中，上海、深圳等城市表现尤为突出，而南京、成都等部分二线城市则面临一定去化压力。

    多位受访人士认为，高端住宅市场持续活跃，既受益于改善性住房需求释放，也与核心城市优质地块的持续供给以及“好房子”建设持续推进等因素有关。

    从城市表现来看，北上深三城高端住宅综合首开去化率约74%，整体较高。

    其中，上海成为全国高端住宅供应最集中的城市。开源证券研报统计数据显示，2025年以来，上海共有48个高端住宅项目入市，累计推出8171套房源，占九城高端住宅供应总量的52.7%，首开去化率达到77%。

    开源证券地产建筑首席分析师齐东表示，上海高端盘供应放量主要由于过往两年上海核心区域进行了较高强度的城市更新和旧城改造，大量优质项目陆续集中入市，特别是徐汇滨江、黄浦外滩、静安苏河湾、浦东前滩及前滩南等板块成片改造后，住宅用地批量释放。

    深圳则呈现“供应少、热度高”的特点，深圳高端住宅主要集中于深圳湾、后海、前海等板块，2025年以来入市高端项目仅7个，但平均首开去化率达到78%，部分项目去化率超过90%。相比之下，北京高端住宅供应相对有限，主要集中在海淀等区域，首开去化率约51.3%。

    从其他城市来看，杭州首开去化率约74%，高于广州的60%；南京、成都首开去化率分别约30.9%、45.0%，整体来看，部分二线城市高端住宅去化压力相对较大。

    值得关注的是，不同城市推盘策略也有所区别。北京、广州更多采用一次性集中推售模式，而上海、杭州则倾向于分批推盘，通过控制供应节奏维持市场热度。

    多位业内人士认为，高端住宅市场保持活跃，本质上反映的是改善性住房需求持续释放。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，当前核心城市优质土地供应有限，高净值客群对高品质住宅的需求持续释放，特别是新一代改善型产品受到市场青睐。在优质项目销售表现较好的带动下，房企对核心区域优质地块的投资意愿有所提升，未来产品竞争将更多体现在品质、设计和居住体验等方面。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，随着核心城市优质地块持续入市以及高品质住宅产品不断推出，未来，核心城市高端住宅市场预计将保持一定活跃度，但不同城市、不同区域之间的分化格局预计仍将持续。

（编辑 孙倩）