2025年北京写字楼市场需求复苏态势超预期 中关村板块成为年度最大亮点

    本报讯 （记者陈潇）12月30日，高力国际集团公司（以下简称“高力国际”）举办北京2025年第四季度发布会。

    数据显示，2025年北京写字楼市场需求复苏态势超预期，年末空置率实现实质性回落。第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量约8.3万平方米，推动全年净吸纳量达到33万平方米，意味着市场已连续两年实现超30万平方米的规模性去化，需求端支撑力度凸显。另一方面，2025年全市甲级写字楼新增供应量仅18.8万平方米，有限供给与稳健需求形成良性适配，助推市场空置率在四季度末降至19.2%，同比下降约1.5个百分点，市场供需结构如期实现优化。市场平均租金虽延续调整态势，但下行压力在今年有所缓解。年末净有效租金降至222元每月每平方米，同比下降11.5%，降幅较上年收窄4.9%。

    中关村板块成为年度最大亮点，办公新增需求呈现爆发式增长，背后核心驱动力源于新质生产力企业集群的崛起与产业红利的集中释放。中关村甲级写字楼市场全年净吸纳量超17.6万平方米，占全市总量的53%，创下近20年来的峰值纪录。尽管整体甲级市场新增需求近两年持续放量稳定在年均30万平方米以上的水平，但尚不足以逆转高空置率和租金下行的状况。同时，在区域表现层面，市场热度高度聚焦于个别子市场及非核心板块的高性价比项目，核心区域成熟写字楼市场表现仍未达预期，区域分化态势尤为明显，“冷热不均”的市场格局特征显著。从租金维度来看，2025年核心区域成熟子市场平均租金同比降幅普遍超10%，跨资产类别和跨市场板块的竞争呈加剧态势，行业已进入精细化竞争新阶段。

    展望2026年，高力国际认为，部分市场化项目依然会面临现有租户的退租和缩租，其中也包含部分国央企等大体量租户整合搬迁回到自有物业的情况，这类市场需求收缩行为的出现将会在很大程度上抵消新增需求带来的积极影响。同时核心市场的新增供应量将超过70万平方米。结合近两年的去化量分布来看，市场增量需求高度集中在西部子市场，但明年入市的项目90%又都集中在东部子市场，这将会导致东部市场竞争进一步升级，也将加剧北京写字楼市场在地理位置上的供需错配。

    高力国际认为，北京写字楼市场的租金中枢将持续承压，其供需再平衡注定是一个漫长而充满挑战的过程。政府可加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如限制新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换。同时，市场参与者需要秉持长期主义，发挥企业家精神，敢于突破现有行业思维框架，探索新的管理理念和模式创新等，将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，以终为始地真正扮演起科技创新和产业发展的重要载体，这也是市场长期行稳致远的关键。

（编辑 张伟）