本报记者 杜雨萌
最近一段时间，各个地方楼市调控的松紧切换显得尤为热闹。继开封市楼市限售经历了放松、取消放松的“一日游”后，7月24日晚间，苏州市年内第四次楼市调控加码落地，并在土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面进一步收紧。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，保持结构化边际放松的节奏是权衡“稳经济”和楼市调控之间的合适选择，即对合理刚需改善不打压，对房价快速上涨不纵容。不过，鉴于部分地区政策松绑被制止的“一日游”现象，预计未来地方跟进松绑政策的动作可能暂缓。
“挤牙膏”式调控亮相
根据苏州市政府出台的《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。
与此同时，限售范围也从之前的苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域扩大至苏州市区。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者分析称，稳定是当前及未来房地产市场调控的重点内容，因此，任何引起市场及预期不稳的因素都会被遏制。
这也就不难理解在苏州楼市升温超出预期，4月份住宅用地成交溢价率高达38%，新房、二手房销售明显升温背景下，一系列收紧政策的接踵而至。
其中，仅5月份，苏州市就先后三次出手稳定房地产市场。具体来看，5月11日苏州出台限售政策，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域的新房实行限售3年，苏州工业园区全域二手房实行限售5年；5月16日调整工业园区新购住房的学位政策，将“五年一学位”调整为“九年一学位”；5月17日苏州吴江区发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。
“苏州采取多次调控而非一次到位的原因，主要还是为了保持市场预期稳定。”在许小乐看来，大力度的调控方式容易引致市场预期急剧下降，不利于实现稳定的目标。而这也在某种程度上预示着未来房地产市场的调控将更加精细化、精准化。
58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时也表示，透过苏州四次加码楼市调控也可以看出，未来房价与地价的异动必是监管层关注的重点，与此同时，
政策的密度和强度也会随着调控结果的变化而进行快速调整和反馈。
房企融资或被加强管控
对于房企而言，融资和拿地是其进入头部梯队的重要入场券，然而，并不友好的销售市场和融资环境却让其四面楚歌。
来自国家统计局的数据显示，目前商品房销售面积同比增速已连续5个月出现负增长现象，且跌幅继续呈现小幅扩大趋势。数据显示，1月份至6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比前5个月份扩大0.2个百分点。
而融资方面，虽然受整体市场流动性放松影响，房企融资的难度和成本在今年一季度有所缓解，但伴随着局部地区土地市场的骤然升温，继房地产融资渠道中的信托通道先被收紧后，国家发改委7月12日发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，也为房企外债发行戴上“紧箍咒”。
虽然对于头部房企来说，可以通过甩卖资产等方式来实现快速变现，但对于中小房企而言，如果熬不下去，宣告破产、被兼并或强制清算，将是其最后的结果。
“融资对房企发展的作用不容忽视。”张波表示，从目前的整体情况来看，预计下半年房企融资环境仍难言乐观，尤其是如果个别城市土地市场表现得仍较为激进，预计还将面临更为严格的资金监管。
夏丹也表示，虽然近期房企融资环境有所收紧，但下半年仍然存在政策对冲房价上涨过快和土地市场局部回温的风险，不排除对部分拿地相关融资渠道加强管控的可能性。
（编辑 孙倩 策划 张歆）
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