苏州年内4次加码调控、开封松绑政策“一日游” 楼市要凉？听听专家怎么说……

    永远不要担心你担心的事儿，因为他迟早会来。

    正如苏州政府5月份所言，如果房地产市场的几大指标得不到控制，调控将会即刻加码。事实上，苏州年内第四次楼市调控收紧政策已于7月24日晚间正式落地。

    根据苏州市政府发布的《关于进一步完善全市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，从今日起，将从严格宅地出让、调整购房政策、扩大限售范围、加强信贷管理等方面，加码楼市调控。

    苏州市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见

    具体内容如下：

    一、进一步加强用地出让管理。加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，具体在出让公告中设定。竞得人申报自有资金不实的，取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金，并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

    二、调整居民购房政策。非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

    三、扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。自本意见实施之日起，苏州市区范围内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让；二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。

    四、进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平；对明显存在违反宏观调控政策的，依法依规采取相应监管措施。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。全面应用房地产价格评估技术，加强存量房交易合同监管和税收征管。

    本意见自2019年7月25日起实施。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，“稳”是当前及未来房地产市场的重点内容，因此，任何引起市场及预期不稳的因素都会被遏制。

    不得不说，苏州多次升级楼市调控政策的背后，与其今年持续火爆的土地市场以及房价上涨不无关系。

    证事听君查阅资料发现，在土地市场方面，4月份苏州住宅用地成交溢价率达38%，且“地王”地块频繁出现。同时，今年更出现3次百亿元级别的土拍“盛宴”；价格方面，苏州7月份二手房挂牌均价为18583元/m²，环比上涨1.41%，同比上涨16.15%，并且从近一年的房价表现来看，呈现持续上涨趋势。

    数据来源：安居客

    正是基于这样的背景下，仅5月份单月，苏州就先后三次出手为楼市降温。

    近期苏州楼市调控回顾：

    5月11日

    苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

    5月16日

    苏州市工业园区管委会发布《关于贯彻<市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见>的通知》，将“五年一学位”调整为“九年一学位”。

    5月17日

    吴江区自然资源和规划局发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》，该宗地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

    58安居客房产研究院首席分析师张波称，透过苏州四次加码楼市调控也可以看出，未来房价与地价的异动必是监管层关注的重点，与此同时，政策的密度和强度也会随着调控结果的变化而进行快速调整和反馈。

    在证事听君看来，7月份的房地产市场是比较有意思的。因为就在苏州火燎燎地为楼市降火之前，河南省开封市的楼市限售令又一次上演了放松、取消放松的“到此一游”式调控。

    事实上，对于三四线城市来说，政策的“一日游”无疑显示出部分三四线城市对于楼市景气度的隐忧。

    以开封为例，安居客线上数据显示，2019年以来，开封市二手房市场并未出现明显波动。截至目前，开封市二手房均价为6765元/平方米，环比上月仅上涨0.30%。另外从挂牌价格的变动区间来看，今年1月份至7月份前，二手房挂牌价格的变化区间都在100元/平方米之间。

    在张波看来，数据上看，开封市房地产市场并未呈现明显的冰封状态，所以，之前其限售政策解除更多的或是从“未雨绸缪”角度进行。即在房企加速回归一二线城市，而致使三四线及以下城市土地市场再次遇冷的背景下，进行“政策储备”。

    不过，鉴于上述政策只能“一日游”，预计后期三四线城市跟进政策松绑的动作可能放缓。

    此外，从房企角度来说，融资和拿地是其进入头部梯队的重要入场券，然而，销售市场和融资环境目前却并不算友好。

    国家统计局数据显示，1月份至6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比前5个月份扩大0.2个百分点。目前，商品房销售面积同比增速已连续5个月出现负增长现象，且跌幅继续呈现小幅扩大趋势。

    而融资方面，虽然受整体市场流动性放松影响，房企融资的难度和成本在今年一季度有所缓解，但伴随着局部地区土地市场的骤然升温，继房地产融资渠道中的信托通道先被收紧后，国家发改委7月12日发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，也为房企外债发行戴上“紧箍咒”。

    如果说龙头房企还可以通过甩卖资产等方式来实现快速变现，以谋求“活下去”，那对于众多中小房企而言，在并不具备资金优势、拿地优势的当下，如果熬不下去，宣告破产、被兼并或强制清算，将是其最后的结果。

    张波称，融资对房企发展的作用不容忽视。从目前的整体情况来看，预计下半年房企融资环境仍难言乐观，尤其是如果个别城市土地市场表现得仍较为激进，预计还将面临更为严格的资金监管。