本报记者 王丽新
随着房地产长效发展机制逐步建立，2020年行业整体进入调整期，企业发展面临稳健性、可持续发展的挑战。在新的形势下，却有房企在优化财务结构、低成本增加土地储备等方面，构建了支撑企业可持续均衡发展、具备差异化竞争优势的战略底盘。
3月23日下午，中国金茂正式发布2020年年度业绩公告。报告期内，中国金茂实现收入600.54亿元，同比增长39%；合同销售金额2311亿元，比2019年增长44%，销售回款同时突破2000亿元，目标完成率115.6%；已签约销售未交付结算的金额为3017亿元。
有分析人士认为，中国金茂“双轮两翼”发展步入成熟期，通过构建土地储备、现金回款、城市运营、人力资源、科技服务、绿色战略的强大战略底盘，综合能力在同一阵营房企中具有较大竞争力。
销售目标指向2500亿元
2020年，中国金茂销售业绩增速在前20房企中位列第一。2021年，公司设定了2500亿元目标、2022年设定目标3000亿元，并在“十四五”规划中设定了规模翻一番的中长期目标。
“2021年可售货值预计超过3600亿元，四个季度的推盘比率大概为19%、32%、30%和19%。”中国金茂管理层表示，“我们将确保2020年2500亿元销售目标的完成”。
截至2020年底，中国金茂“三道红线”全部转为“绿档”实现“零踩线”，财务盘面优势较为明显。据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66%，较上年同期下降8个百分点至达标；净负债率下降至53%，较上年同期大幅下降32个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善提升约0.89个百分点至达标。
“由于流动现金的大幅增长，较大程度缓解其债务压力，债务结构得到进一步优化，2020年中国金茂成功实现全速降档。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，为了达成“零踩线”稳健运营目标，公司运用了较多的资本方式对债务结构进行调整，包括增发新股、出售股权，与金融机构合作，以及降低权益占比利用联营合营的方式降低负债等。
作为曾经的“黑马”，中国金茂当前增长动力表现强劲，叠加中化集团的强大背书，让其在同梯队房企中较为抢眼。
“在销售金额2000亿元-3000亿元的房企梯队中，中国金茂拥有央企背景提供信用背书，有助于打通各种融资渠道，降低公司融资成本，甚至对与地方政府沟通互动等均有帮助。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者如是表示。
土地储备成本低
统计显示，2020年中国金茂新增城市运营项目7个，1417万平方米的当期新增土地储备面积中，44%的二级新增土储均来自城市运营项目，87%位于核心一、二线城市。截至年末，中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个，均位于一、二线核心城市以及活力城市群周边。
城市运营板块稳定了中国金茂实现规模发展。2020年全年，来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升。同时，公司全年销售额均超过100亿元的城市达到7个，其中北京257亿元，上海210亿元，南京182亿元。
根据年报显示，2020年，中国金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。截至2020年底，中国金茂总土地储备增长至9511万平方米，进入51个城市深耕，实现了全国核心城市的均衡布局。
“公司片区开发能力突出，相对于其他开发商而言，中国金茂凭借此能力可获得较低成本的土地，同时增加了公司抵抗市场周期的能力。”肖云祥向《证券日报》记者表示，即便在22城集中供地的政策下，也不会影响片区开发类模式，而中国金茂的拓展能力主要在这一方面。从目前城市发展思路来看，更倾向于采用片区开发城市运营的模式推进城市建设。鉴于此，预计中国金茂拿地的优势不会产生实质的削弱。
“中国金茂在土地市场较为谨慎，城市运营是其获取性价比较高的优质土地资源的重要方式。”潘浩向《证券日报》记者表示，集中供地对于所有房企都提出新的考验，而此时央企背景或将成为中国金茂在土地市场更为重要的筹码。
在城市运营助力下，中国金茂土地储备的持续增长有明确保障。根据公司规划，至2022年，将有60%新增土储来自于城市运营。此外，通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势，并多元化的资源引入，构筑“城-人-产”新生活方式，中国金茂成功培育出公司的第二增长曲线。
近期，国泰君安公开表示，当前高地价是全行业的难题，中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企，未来利润率将领先于行业，同时考虑到公司具备多元化降杠杆手段，未来有望脱颖而出。
（编辑 上官梦露）
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