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中国金茂“零踩线”战略底盘强 城市运营强化抵抗市场周期能力

2021-03-24 16:12  来源:证券日报网 王丽新

    本报记者 王丽新

    随着房地产长效发展机制逐步建立,2020年行业整体进入调整期,企业发展面临稳健性、可持续发展的挑战。在新的形势下,却有房企在优化财务结构、低成本增加土地储备等方面,构建了支撑企业可持续均衡发展、具备差异化竞争优势的战略底盘。

    3月23日下午,中国金茂正式发布2020年年度业绩公告。报告期内,中国金茂实现收入600.54亿元,同比增长39%;合同销售金额2311亿元,比2019年增长44%,销售回款同时突破2000亿元,目标完成率115.6%;已签约销售未交付结算的金额为3017亿元。

    有分析人士认为,中国金茂“双轮两翼”发展步入成熟期,通过构建土地储备、现金回款、城市运营、人力资源、科技服务、绿色战略的强大战略底盘,综合能力在同一阵营房企中具有较大竞争力。

    销售目标指向2500亿元

    2020年,中国金茂销售业绩增速在前20房企中位列第一。2021年,公司设定了2500亿元目标、2022年设定目标3000亿元,并在“十四五”规划中设定了规模翻一番的中长期目标。

    “2021年可售货值预计超过3600亿元,四个季度的推盘比率大概为19%、32%、30%和19%。”中国金茂管理层表示,“我们将确保2020年2500亿元销售目标的完成”。

    截至2020年底,中国金茂“三道红线”全部转为“绿档”实现“零踩线”,财务盘面优势较为明显。据贝壳研究院统计,依照“三道红线”融资新规,中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66%,较上年同期下降8个百分点至达标;净负债率下降至53%,较上年同期大幅下降32个百分点;非受限现金短债比为1.56,较上年同期改善提升约0.89个百分点至达标。

    “由于流动现金的大幅增长,较大程度缓解其债务压力,债务结构得到进一步优化,2020年中国金茂成功实现全速降档。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,为了达成“零踩线”稳健运营目标,公司运用了较多的资本方式对债务结构进行调整,包括增发新股、出售股权,与金融机构合作,以及降低权益占比利用联营合营的方式降低负债等。

    作为曾经的“黑马”,中国金茂当前增长动力表现强劲,叠加中化集团的强大背书,让其在同梯队房企中较为抢眼。

    “在销售金额2000亿元-3000亿元的房企梯队中,中国金茂拥有央企背景提供信用背书,有助于打通各种融资渠道,降低公司融资成本,甚至对与地方政府沟通互动等均有帮助。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者如是表示。

    土地储备成本低

    统计显示,2020年中国金茂新增城市运营项目7个,1417万平方米的当期新增土地储备面积中,44%的二级新增土储均来自城市运营项目,87%位于核心一、二线城市。截至年末,中国金茂累计获取的城市运营项目已达到27个,均位于一、二线核心城市以及活力城市群周边。

    城市运营板块稳定了中国金茂实现规模发展。2020年全年,来自城市运营的项目为金茂贡献了21%的当期销售业绩,较2019年的14%有较大提升。同时,公司全年销售额均超过100亿元的城市达到7个,其中北京257亿元,上海210亿元,南京182亿元。

    根据年报显示,2020年,中国金茂总计合理新增土地储备1417万平方米。截至2020年底,中国金茂总土地储备增长至9511万平方米,进入51个城市深耕,实现了全国核心城市的均衡布局。

    “公司片区开发能力突出,相对于其他开发商而言,中国金茂凭借此能力可获得较低成本的土地,同时增加了公司抵抗市场周期的能力。”肖云祥向《证券日报》记者表示,即便在22城集中供地的政策下,也不会影响片区开发类模式,而中国金茂的拓展能力主要在这一方面。从目前城市发展思路来看,更倾向于采用片区开发城市运营的模式推进城市建设。鉴于此,预计中国金茂拿地的优势不会产生实质的削弱。

    “中国金茂在土地市场较为谨慎,城市运营是其获取性价比较高的优质土地资源的重要方式。”潘浩向《证券日报》记者表示,集中供地对于所有房企都提出新的考验,而此时央企背景或将成为中国金茂在土地市场更为重要的筹码。

    在城市运营助力下,中国金茂土地储备的持续增长有明确保障。根据公司规划,至2022年,将有60%新增土储来自于城市运营。此外,通过整合旗下科技、商业、产业、教育等多种资源优势,并多元化的资源引入,构筑“城-人-产”新生活方式,中国金茂成功培育出公司的第二增长曲线。

    近期,国泰君安公开表示,当前高地价是全行业的难题,中国金茂为极少数在城市运营方面建立较深护城河的房企,未来利润率将领先于行业,同时考虑到公司具备多元化降杠杆手段,未来有望脱颖而出。

(编辑 上官梦露)

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