本报记者 田鹏
今年以来，房地产市场整体呈现出前高、中低、后稳的走势。在这过程中，从部门到地方，接连出台的“认房不认贷”“降低首付比例”“降低按揭贷款利率”等一系列房地产调整优化措施发挥了积极效用。
从宏观层面来看，据悉，1月份至10月份，全国一手房交易量虽然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起来实现同比正增长。另外，保交楼工作的扎实推进，带动全国房屋竣工面积同比增长近20%。从微观层面来看，今年前三季度，出现了房企库存去化成效显著、主动性降负债效果显现等边际改善信号。
多位接受《证券日报》记者采访的专家均表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，部分市场数据难免差强人意，但随着各项房地产调整优化决策部署的持续落实，更多的积极信号将陆续显现，未来持续发展仍然有坚实的支撑。
边际改善信号陆续显现
今年以来，国家高度重视我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，各部门积极响应，陆续出台一系列调整优化政策措施。与此同时，各地在坚持因城施策、精准施策、一城一策方向指引下，纷纷围绕实际情况，推陈出新提升房地产政策精准度。
随着相关政策措施陆续落地生效，我国房地产市场边际改善信号正在显现。从整体来看，据住房城乡建设部党组书记、部长倪虹介绍，1月份至10月份，全国一手房成交量虽然下降，但二手房成交量是上升的，一手房、二手房合起来，同比是正增长的。此外，保交楼工作正在扎实推进，带动全国房屋竣工面积同比增长近20%。
此外，从10月份重点城市成交量来看，亦有所上升。据克尔瑞地产研究数据统计显示，10月份，市场成交因各地新政持续落地，网签集中备案稳中有增：重点30城成交环比上涨9%，累计同比增幅收窄0.65个百分点至1.58%。
中指研究院市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，整体来看，目前核心城市市场保持一定活跃度，若后续一线城市政策进一步优化，市场有望逐渐企稳恢复。叠加低基数下，预计四季度数据有望进一步改善，2023年全国商品房销售面积或在12亿平方米左右。
从微观层面来看，房企盈利韧性凸显、库存去化成效显著、主动性降负债效果突出等积极信号也在出现。
以深市为例，盈利方面，据深市房企2023年三季度报告数据显示，48家房企合计实现营业收入6966.14亿元，归母净利润合计122.76亿元，扣除非经常性损益后的净利润合计96.89亿元；库存方面，截至9月底，48家房企合同负债余额为1.27万亿元，较上年同期减少16.49%，存货余额为2.66万亿元，较上年同期减少12.60%。
此外，在债务杠杆方面，深市房企债务水平正呈现出持续降低的趋势。数据显示，截至9月30日，深市28家房企的现金短债比大于1，48家房企带息债务规模为12386.95亿元，较2022年底下降4%，房地产公司主动性降负债效果显现；同时，房地产公司平均资产负债率为57.28%，较上年同期下降2.48个百分点，剔除预收款后的平均资产负债率为42.50%，较2022年底下降1.73个百分点。
多措并举支撑行业回稳向好
需要注意的是，一方面，我国房地产行业向好信号显现；但另一方面，也要看到目前行业仍面临着困难。例如，深市房企前三季度销售毛利率有所下降。数据显示，2023年前三季度，深市房企平均销售毛利率为23.40%，较上年同期的24.93%略微下滑。
市场人士表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但从中长期看，受益于居民家庭改善性住房需求较大、现代化进程加速增量住房需求增长、超大特大城市城中村改造等因素影响，我国房地产行业未来的持续发展仍然有坚实的支撑。
当前，各方正在积聚力量，积极构建合力。首先，政策层面，进一步发力预期明确。10月底召开的中央金融工作会议指出，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。随后，金融业积极回应，纷纷阐述金融支持房地产思路。
民生银行首席经济学家温彬认为，中央金融工作会议提出，要“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁，满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，后续房企的中短期债务重组或将是缓解企业偿债燃眉之急、化解房地产市场风险的一个关键突破口，也有助于完成“保交楼”任务。
其次，房企融资环境有望进一步改善。10月20日，证监会宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施，推进符合条件的消费基础设施项目发行公募REITs。仅6天之后华润、万科、金茂及物美集团就在10月26日进行了申报工作，并已获交易所受理。
市场人士表示，“这也意味着，商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs，能够参与公募REITs市场的房企也会越来越多。”
同时，从企业层面来看，深市房企积极推动产业转型，加速实现精细化运作。例如，8月初，滨江集团对外透露，其已成立房产建设管理公司，专门从事轻资产运营的房地产代建业务等。
（编辑 袁元）
京公网安备 11010202007567号京ICP备17054264号
