本报记者 杜雨萌
4月15日，国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，同比下降城市个数增加；各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，3月份以来，随着多城出手调整房地产调控政策，从3月份70城的房价变化可以看出，当前市场信心正不断恢复，但依旧呈现出较为明显的分化态势。
尽管3月份的70城房价数据已现积极信号，但若从整个一季度楼市表现来看，多位接受记者采访的业内人士预计，一季度商品房销售数据或不及预期。全年来看，商品房销售数据的企稳，或发生在第三季度及以后，大致呈现先抑后稳的走势。
已有一线城市“接力”
今年以来，稍显密集的楼市“松绑”政策，正呈现出由三四线城市向一二线城市逐步蔓延的特点。据不完全统计，仅4月份以来，就有上海、苏州、南京等十余城从房贷利率下调、限购放松、取消限售、降低首付比例等多维度出手。
日前，上海临港新片区管委会组织对临港新片区人才住房政策操作口径进行了优化调整。按照新规，将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。2022年重点支持单位中工作的人才，将“须在新片区工作满一年以上”调整为可缩短至3个月或6个月。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者分析称，从内容上看，该政策一方面缩短了人才认定的工作年限，另一方面将人才认定有效期拉长，有利于促进住房消费的释放。整体上看，虽然上海也加入到楼市调控政策的纠偏队伍中，但仍体现了其有所为、有所不为。即在限购方面，选择临港新片区这样的外围待开发区域，且进一步限定在重点支持单位中的人才，既有利于促进成交，相对又不会引起过大的波动。
除了上海临港新片区外，近期南京六合区、溧水区也先后放松限购政策；苏州则在房贷利率大幅下调后，进一步在限购、限售两方面为调控政策“松绑”。
“从当前房地产市场依旧偏冷的形势看，未来楼市调控政策边际放松将继续从三四线城市向二线、热点二线城市蔓延，特别是面向新市民等刚需群体的限购、限贷等需求端宽松政策有望增多，进而带动全国楼市逐步走向复苏。”中国银行研究院研究员叶银丹说。
据中指数据监测，2022年以来，全国已有超60个城市从限购、限售、降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面调整了房地产调控政策，借助需求端政策的不断发力，以促进合理购房需求的释放。
“短期来看，伴随着信贷环境和房地产市场调控政策的持续改善，购房者置业预期和置业信心有望逐渐企稳。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静如是说。
企稳至少在三季度
尽管楼市政策松动的覆盖面持续扩围，但种种迹象表示，一季度商品房销售或不及预期。
诸葛找房数据研究中心数据显示，今年一季度，其监测的60城新房成交6853.08万平方米，同比下跌39.81%。二手房方面，其监测的重点10城二手房成交仅17.4万套，较去年同期下降42.3%。
另外，央行最新数据显示，一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。分部门看，住户贷款增加1.26万亿元，其中，短期贷款增加1943亿元，中长期贷款增加1.07万亿元。
东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，在居民中长期贷款中，按揭贷款占比在八成左右。由此，判断一季度商品房销售状况，居民中长期贷款走势可以说是一个重要参考点。
央行数据显示，2021年同期居民中长期贷款新增1.98万亿元。这意味着今年与去年同期相比少增9100亿元。
“这预示着今年一季度商品房销售不容乐观，降幅或有所扩大。”王青称，考虑到今年前两个月商品房销售额和销售面积同比分别下降19.3%和9.6%，预计一季度商品房销售额和销售面积同比降幅有可能分别扩大至23%和12%，甚至不排除出现更大降幅的可能。
在叶银丹看来，当前居民购房贷款意愿低迷，个人住房贷款处于有供给但需求收缩状态，商品房销售可谓“量价齐跌”。总体来看，去年三季度以来的房地产市场下行，不仅仅是疫情影响下经济增速和居民收入下行、前期房地产政策调控的结果，更是在过去数十年居民部门杠杆快速上升后，进一步加杠杆空间有限背景下，房地产市场预期的根本性转变。因此，即使当前有部分城市，甚至是热点城市调控政策有所放松，但短期内，房地产市场再难以出现过去那种较为迅猛有力的回升。
叶银丹称，随着房地产调控政策边际放松的效果持续显现，预计商品房销售数据的企稳或发生在第三季度及以后，大致呈现先抑后稳的走势。
（编辑 才山丹）
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