本报记者 冷翠华
北京市东城区住建委近日披露，该区已引入中国平安人寿保险股份有限公司（以下简称“平安人寿”）实施励骏酒店项目，将这座位于金宝街的老牌五星级酒店打造为高端康养服务设施。
对此，平安人寿相关负责人回应《证券日报》记者称，公司持续深化“保险+高品质康养社区”模式，坚持“城芯享老”定位，深耕核心城市的核心区位，打造高品质社区项目，为长者提供有温度的康养服务。
受访人士认为，险资的属性与康养产业天然契合，这是其持续布局的底层逻辑，但专业的项目运营及康养服务能力，仍是险资需要面对的考验。
核心地段优势突出
北京励骏酒店位于北京市东城区金宝街，地处王府井—东单商圈，毗邻天安门、故宫，步行可达协和医院东单院区，周边三甲医疗与文化商业资源密集。
在核心区新增养老用地极为有限的背景下，这栋楼的稀缺性不在建筑本体，而在区位与医疗半径。苏商银行特约研究员付一夫把核心地段酒店改养老的优势概括为“一省、一锁、一补”。“一省”是空间底子省成本——酒店客房自带独立卫浴和成熟管线，格局接近养老居住单元，改造时不用大动隔墙和厨卫，省下的正是商办物业最贵的环节；“一锁”是医疗资源锁需求——核心城区医院密集，老人高频复诊、日常照护是刚需，就医半径短，远郊项目很难替代；“一补”是供给缺口补入住率——核心城区养老床位长期紧张，存量酒店改养老不用从零培育客群，可直接承接被压抑的市场需求。
“三重因素叠加，空间省成本、医疗锁需求、缺口保入住，构成了核心地段酒店改养老难以复制的落地优势。”付一夫表示。
屿策智库秘书长侯文杰认为，将核心地段的高端酒店改造为高端康养项目，核心优势是区位与医疗资源的稀缺性，其次是成本与效率。他表示，北京核心区新建养老用地极为有限，整栋改造可保留相当比例原有设施，改造成本约为新建项目的50%—70%，回报周期有望压缩至5—7年。此外，五星级酒店的空间品质与服务基因与高端养老客群的需求衔接度高，也是一大优势。
对中国平安而言，励骏项目完善了其在一线城市核心地段康养社区布局版图。据该公司披露，截至2026年9月末，平安臻颐年高品质康养社区项目已布局5个城市，共计6个项目，其中，上海颐年城·静安8号和深圳颐年城·福田均已投入运营。
中国平安2026年三季报显示，其致力于开拓高品质养老服务市场，创新构建覆盖长者全生命周期的“一站式”养老解决方案，基于“七维健康”的康养核心理念以及“尊贵生活、尊享服务、尊严照护”的价值主张，为长者提供定制专享的康养服务，打造有质量、有温度的全新康养体验，以满足中国高品质养老领域日益增长的需求。
专业运营能力迎挑战
从险资加大康养项目布局力度的行业逻辑来看，付一夫表示，保险资金体量大、周期长，天然匹配养老社区重资产、慢回报的特点，这是险资持续入场的底层逻辑。侯文杰补充道，养老社区还能与保险主业形成协同效应。
但两人都指出了同一个瓶颈：专业运营能力。付一夫表示，险资的强项在资本端，养老社区的竞争力却在运营端：护理团队专不专业、医养衔接顺不顺、日常服务稳不稳。同时，更隐蔽的约束在客群端——高端定位把支付门槛推得很高，客群天花板本身就是规模上限。因此，险资如何利用长期资金培育自己并不天然擅长的运营能力，并在高端窄众市场里把模式跑通，这才是后期挑战。
侯文杰认为，重资产模式介入养老社区的盈利周期漫长，从拿地到盈利通常需10年以上，社区入住率须达到60%以上才能稳健运营；而医疗护理资源整合、适老化改造（尤其是消防）以及护理人才短缺，都是险企并不擅长的领域。此外，高端项目入住门槛高、普惠性不足，当前，行业也正从“跑马圈地”转向精细化运营。
整体来看，受访人士认为，核心区城市更新与人口老龄化叠加，为存量不动产资产提供了新的出口；险资入局，则为这个出口提供了长钱。但“城芯享老”最终拼的不只是地段，更是康养服务的能力，险资布局康养项目的实际成效，还有待时间进一步检验。
（编辑 才山丹）
京公网安备 11010602201377号京ICP备19002521号
