本报讯 频频发生的住宅质量问题纠纷，终于引入了“保证人”。日前，《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法》（以下简称“办法”）获得市政府同意，将于2019年4月24日起正式施行。
今后，北京新建住宅的业主如果认为住宅工程质量存在缺陷，可直接向保险公司提出维修、索赔等申请。此前，出现质量问题纠纷时，业主经常陷入开发商、施工方的相互推诿之中。
工程质量将有“险”可依
办法指出，工程质量潜在缺陷，是指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等原因造成的工程质量不符合工程建设标准、施工图设计文件或合同要求，并在使用过程中暴露出的质量缺陷。
办法规定，北京市新建住宅工程项目，在土地出让合同中，将投保缺陷保险列为土地出让条件，并要求选择具备相应能力的保险公司。保险公司按照法律法规及有关规定，根据建设工程风险程度、工程技术复杂程度、参建单位企业资质和诚信情况、风险管理要求、历史理赔数据、再保险市场状况等，公平、合理拟订缺陷保险的保险条款和保险费率，并对保险条款和保险费率依法承担责任。保险公司按照建筑安装工程总造价的预算价计算保险费。
对此，知名房地产律师李洪云指出：“建设单位投保住宅工程质量潜在缺陷保险的保险费，可在建设项目总投资中的工程建设其他费用中列出，保险费列入建设成本，就会把成本作在房价，房屋建设成本提高房价就会提高。”
由于办法刚刚开始施行，对于房价的影响程度尚难预测。不过，对于业主而言，发生房屋质量问题时，终于明确该找谁了。“总体而言，这个办法的颁布对业主来说是有好处的。实践中，像房屋漏水这些质量上的潜在瑕疵有些不是能马上发现的，可能收房入住一两个月才发现外墙漏水。入住以后出现质量问题，业主基本上是找物业沟通，物业接受开发商委托维修或转达给开发商，有的是业主不知道找谁，找开发商还是找物业，有的是开发商来维修了但反复维修反复漏水”，李洪云表示，“有了工程质量缺陷保险后，出现问题保险公司要进行理赔。保险公司为了减少自己的损失，会在竣工验收时就参与，竣工验收就会更加严格，那么质量上的潜在缺陷就会减少，也就减少了业主收房以后的房屋质量纠纷。第二个好处就是，在理赔环节，保险公司为了减少自己的损失，也会对施工方案和施工质量把关，尽量避免反复维修的成本，也省去了业主很多的麻烦”。
根据办法规定，保险公司的选择，将由市住房城乡建设、金融监管部门通过公开招标方式，选择注册资本金充裕，综合偿付能力充足，风险管理能力强，承保理赔服务优质，具有一定的缺陷保险承保经验，信用良好的保险公司，供建设单位投保时选择。
缺陷保险的承保采取共保模式。共保体由牵头保险公司和至少两家成员保险公司组成，并实行统一保险条款、统一保险费率、统一理赔服务、统一分配份额、统一信息平台。
常见质量缺陷基本入保
对于哪些质量缺陷可以入保，办法规定，缺陷保险的基本承保范围为地基基础和主体结构工程、保温和防水工程。
其中，地基基础和主体结构工程缺陷包括：1.整体或局部倒塌；2.地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；3.基础和主体结构部位出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂；4.阳台、雨蓬、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；5.外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷；6.其他地基基础和主体结构部位出现的影响结构安全的工程质量潜在缺陷。
保温和防水工程缺陷包括：1.围护结构的保温层破损、脱落；2.地下、屋面、厕浴间防水渗漏；3.外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；4.其他有防水要求的部位渗漏。
“有的业主收房后，一楼的房屋会出现地面突然塌陷；有的房屋出现墙面、楼顶板裂缝或断裂，这些都属于房屋质量的潜在缺陷”，李洪云指出，“保温和防水工程是大家比较熟悉的，也是高发的质量问题，比如卫生间漏水，外墙面漏水，窗户边缘漏水。有的房屋到了冬天会因为冷桥现象导致墙面结露发霉，这就是保温和防水的问题。像这些在实际中高发的房屋质量问题基本都在承保范围之内”。
办法同时指出，存在下列情形之一的，不属于保险责任范围：（一）房屋所有权人或使用人超过设计标准增大荷载、擅自拆改房屋承重结构、擅自改变设备位置等未按照《房屋建筑使用说明书》相关要求或设计用途正常使用造成的质量缺陷；（二）在房屋使用过程中，因房屋所有权人或使用人以外的第三方造成的质量缺陷；（三）合同约定的不可抗力造成的质量缺陷。
对此，李洪云举例称：“比如业主在装修时拆了承重墙，造成墙体开裂的；承租人在装修房屋时破坏了防水屋；隔壁邻居装修时造成业主的房屋漏水等属于这三种不属于保险范围的情形。”
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