金融服务住房租赁 银行探索“新门道”

    要解决好大城市住房突出问题，发展住房租赁市场是重要途径。眼下各方的关切在于如何让这一市场健康有序可持续发展？在昨日首届“浦江住房租赁高峰论坛”上，与会嘉宾直言行业瓶颈和痛点，提出不少建议。作为其中关键一环的金融服务，银行也在多方探路摸门道。

    市场上目前对长租房没有标准定义，一般可理解为租赁关系稳定、租金相对稳定、完全市场化运作的可长期租赁的住房。据了解，目前市场上的长租房主要有两类，一是政府提供的保障性租赁住房，二是企业运营的集中式租赁房（长租公寓）；当然还有部分个人散租的长租房。

    业内人士认为，受政策支持和资本追捧，住房租赁行业近些年正处发展快车道，但逐步暴露出不少问题。“长租房市场目前面临三大基础性问题，一是住房租赁收益率过低，二是大额的、长期的、低融资成本的资金缺乏，三是很多人尚不愿意租房住，租住意愿不高。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强在论坛上表示。

    柴强认为，租赁收益率高低是发展长租房市场面临的最底层、最基础性问题。目前该市场租金回报率（房租/房价之比）绝大多数不到2%。“如果没有一个合理的收益率，长租房市场难以持续发展。”

    去年以来，市场上多个长租公寓平台连番“爆雷”，让整个行业声誉跌至谷底，除了业务模式“长收短付”的弊端之外，收益率低就是一大原因。

    从政策支持上看，无论是“十四五”规划纲要，还是今年的政府工作报告，都对住房租赁市场着墨不少。有统计显示，目前全国46个城市出台了277个和住房租赁相关的政策。

    上海市房屋管理局房地产市场监管处副处长刘纪来在论坛上透露，目前上海正在谋划“十四五”住房租赁的发展工作，要加快租赁住房的有效供应；优化空间布局，要让大家租得近；要对租金开展监测，定期发布租金信息，引导市场的合理预期等。

    从市场容量上看，柴强判断，中国城镇居民家庭未来会有三分之一的人会租房居住，会用三分之一收入来支付房租等相关租赁费用。

    在发展住房租赁市场中，金融机构参与是关键一环，银行也在多方进行探索。建设银行通过实施住房租赁战略，摸索出一条服务住房租赁市场的新路，形成了支持住房租赁市场的建行模式。

    据建设银行住房金融和个人信贷总经理王毅介绍，建行形成支持住房租赁发展的建行模式主要有八个方面，分别是搭建住房租赁平台、创新存房业务、成立建信住房公司、组建住房租赁产业联盟、推出一揽子金融产品、试点住房租赁REITs项目、打造建行住房租赁价格指数。

    其中，存房业务是建行构建的一个全新市场模式。据王毅介绍，存房模式是一项落实新金融理念的重要创新，既发挥了建行的资金优势，又规避了运营经验缺乏的短板，通过分工协作、互利共赢引入市场化运营能力，将“房东—中介—租户”传统模式，转变为“房东—建信住房—专业运营—租户”的新型长租模式。