固收深一度 | 两家房企公司债获批 拟募资合计366亿元

    本报记者 郭之宸

    近日，华润置地有限公司‌（以下简称“华润置地”）、招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）两家房企取得公司债券注册批复，拟募集资金合计366亿元，其中，部分募集资金将用于符合政策要求的房地产项目。

    这是中国证监会8月份发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》后，房企公司债按照“项目融资”逻辑落地的最新进展，交易所债券市场服务房地产高质量发展的系列政策措施正加快落地。

    投向“好房子”项目

    今年8月份，住房城乡建设部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，开展商品住房销售制度改革，完善商品住房预售管理，推行商品住房现房销售，加强土地供应管理等政策措施协同。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，推行现房销售后，房企从拿地到竣工交付的全周期投入需要依靠自有资金和外部融资覆盖，融资期限与项目开发周期的匹配要求相应提高。

    在此背景下，资本市场的配套融资支持正是为适应这一变化而推出。为做好配套融资支持，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确提出，“支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）”“推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展”。

    本次完成注册的两单公司债，就是基于中国证监会新发布的文件，其中，按照“项目融资”逻辑设计方案，拟募集资金140.5亿元，投向符合《住宅项目规范》等政策要求的房地产项目。

    这些住宅项目主要分布在北京、上海、杭州等城市，落实安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”标准，助力提升城市居住品质、优化住房供给结构。

    苏商银行特约研究员付一夫对《证券日报》记者表示，此次“项目融资”，是指将募集资金与具体项目挂钩，融资的准入与监管更加突出项目自身的合规性与现金流情况。过去，房企融资主要依赖发行人主体信用，资金用途边界相对模糊，转向项目融资后，资金流向更加清晰，偿债来源与项目建设进度也能更好匹配。这一安排与商品住房现房销售改革相衔接，使融资安排与“好房子”项目的开发节奏更加协调。

    多工具盘活存量资产

    除公司债外，交易所还通过REITs等工具支持房企盘活存量资产。近年来，为推动构建房地产发展新模式，交易所推出商业不动产REITs和机构间REITs等工具，盘活存量资产，打通资金回笼渠道，构建良性资产循环。

    其中，商业不动产REITs于2025年末启动试点，今年6月份首批产品上市，标志着这一工具正式落地。

    今年前三季度，房企分别在交易所发行商业不动产REITs 114亿元和机构间REITs 26亿元，底层资产包括商业零售、商业办公楼、租赁住房等，主要分布在北京、上海、广东等地。

    在付一夫看来，通过这些工具，房企可以将成熟资产推向资本市场，回笼的资金再投向新的项目，形成资产的良性循环。这一机制既盘活了存量资产，也有助于提高直接融资比重、扩大有效投资。

    目前，交易所债券市场已经拥有债券、ABS、REITs等多种产品工具。随着相关政策逐步落地，交易所债券市场将更好满足房企项目融资、存量盘活等合理融资需求，支持构建房地产发展新模式，促进房地产行业健康发展。

（编辑 才山丹）