新希望地产的2019：“稳”字诀与深耕术

    在市场整体面临资金紧张、行业环境不乐观的大背景下，近年来新希望地产一直坚持稳健、安全的经营战略，取得了可持续的增长。2019年，克而瑞公布新希望地产全口径销售额增至735.9亿，相较于2018年大幅提升，近6年复合增长超60%，一举跃升至中国房企50强。

    4月24日，新希望地产发布《2019年年度报告》（以下简称“《报告》”）。去年新希望地产营业收入182.58亿元，同比增长19.78%，连续6年增长；净利润24.62亿元，同比增长15.63%；资产负债率76.60%，持续下降；净负债率74.57%，同比下降12.09%。同时，经营性现金流净流量持续优化，实现了经营性现金流净流入15.93亿元。

    从数据中可以看出，新希望地产的2019一以贯之地保持了“安全大于盈利、品质大于成本”的经营思路，公司实现平稳增长、财务稳健、结构优化。在楼市调控常态化、行业竞争白热化的当下，这种能力将帮助公司从容地穿越周期。

    连续三年回款率超90%

    “稳健”已成为当下中国房企的关键词，而这正是新希望地产长期以来坚持的经营战略。《报告》显示，去年公司营业收入、利润同增，财务稳健、结构持续优化。在保持“稳健”的同时，实现了可持续的较高增长。

    《报告》中，新希望地产良好的资金管控能力是一大亮点，做到了“投、融、回”的平衡发展。

    在规模持续增长的2019年，新希望地产同步加强了对资金的管控力度，公司全口径合约销售额达到735.9亿元，近6年复合增长率超过60%。至2019年，新希望地产连续三年回款率超90%，使得资金可以更加高效的运转。

    截止2019年末，新希望地产有息负债总额321.25亿元，同比增长控制在22.31%。有息负债的长短期结构得以持续控制，一年内到期的有息负债占比不超过20%。货币资金余额130.2亿元，因有优良的现金保有量，现金短债比达到2.03。

    2019年新希望地产进一步加强了杭州、成都等“新一线、强二线”城市的深耕布局，在全盘资源去化率持续远高于行业平均水平的情况下，2019年毛利率和净利率依然保持了27.44%和13.48%的较好水平。

    与高周转发展的房企不同，新希望地产始终坚持稳健的财务策略，追求财务结构最优，持续贯彻“以收定投”的平衡发展。2019年，公司获股东增资等权益性资金投入。截止2019年末，公司负债情况进一步改善，年末净负债率74.57%，同比下降12个百分点，资产负债率下降至76.60%；当期预收款项增加294.62亿元，同比增长57.45%，为公司未来业绩保障奠定了良好基础。

    如今房企之间的实力竞争越来越多的体现在资金上。新希望地产自2017年开始在公开市场的融资规模持续增长，并保持在5%左右的公开市场融资成本。3月31日“长江楚越-新希望半岛科技园资产支持专项计划”成功发行7.1亿元，优先级利率4.3%，创2017年以来民营房企同类产品较低发行利率。

    品质硬实力“护航”

    在疫情尚不明朗的3月上旬，新希望地产通过官微发布《2020春季希望宣言暨无忧购房计划专项申明》，承诺365天降价双倍补差，并且没有任何限制条款。

    在房地产界，这种做法颇为罕见，也赢得了购房者和业界的广泛认同。分析人士认为，这种不降价的底气可以概括为——对品质和服务的自信。

    实际上，新希望地产在品质与服务等方面的粮草的确备得很充足。在2019年的供应商大会上，新希望地产发布了有史以来最严苛的《项目质量管理体系》，通过“品质五大军规”和标准化流程，解决了产品品质的稳定性和全国项目整体品质提升的核心问题。

    从2014年开始，新希望地产专心只做“中高端”住宅产品，孵化推出天系、锦麟系、锦官系、锦悦系四大产品系。在不断的产品迭代和品质升级中，新希望地产收获了市场高度的认可，被行业冠以「改善型产品专家」的市场标签。

    新希望对产品品质有着近乎严苛的执着。具体体现在：一是严控产品设计，公司总裁亲自管；二是专注产品系和品质标准化的建设；三是重视产品研发，在总部建有产品研发中心；四是推行实景展示，每个项目规划时必须考虑实景示范区的位置及提前呈现的时间节点，倡导所见即所得；五是坚持“品质不为成本让步，品质不为进度让步”的品质原则；六是将客户满意度作为考核总经理与团队的最重要的指标。

    这份执着赢得了市场的广泛认可。2019年推出的高端改善产品“锦麟系”在全国落地数十子，所到之处皆受到当地市场热捧，创造了不俗的销售业绩。而公司全盘资源年去化率稳超54%，销售回款率超过90%，远超行业平均水平。高品质、高去化、高满意度成为了企业稳健发展的核心能力。

    深耕战略的背后逻辑

    投资风险是房地产业最大的风险之一。到目前为止，新希望地产尚无一个项目出现亏损，在“地王”频出、容错率越来越低的时代，这种风险控制能力令人惊叹。

    新希望地产的投资布局坚持以城市聚焦和城市区域聚焦的深耕策略。业内普遍的共识是，随着房地产调控的深入和长效机制的逐步建立，短期的市场红利很快褪去，真正值得深耕的是那些人口聚集、产业资源聚集、虹吸效应强的的新一线和强二线城市。而“新一线、强二线”正是新希望地产长期坚持的发展策略。

    新希望地产的项目布局和业绩分布，集中在长三角、西南中心城市和京津冀地区。2019年，公司90%的销售业绩来源于长三角和西南的8个城市，城市深耕能力体现得淋漓尽致。

    其投资负责人介绍，新希望地产投资只看新一线和强二线城市，其他城市利润再高也坚决不投。以新希望地产总部所在的四川为例，公司只在成都发展，曾经在绵阳、泸州等城市拥有的少量建设用地也都进行转让，没有自己开发。

    对城市进入的数量，新希望地产会根据资金与销售状况，每年最多新进1-3个城市，绝不冒进。而一旦进入一个城市，会快速布局3-4个以上的项目，实现深耕。同时，每一个新进城市，都会选择一个核心区域深度发展。以杭州为例，公司2018年进入杭州，当年快速布局5个项目，全部都在萧山，2019年就实现了单个城市200亿的销售。目前，公司在杭州一共10个项目，其中8个在萧山核心区。

    新希望地产坚信，只有将投资聚焦少量城市的核心区域，才能对这些城市和区域的政策、开发、客户等有更深刻的理解，才能更充分的调动资金、人力、供应商等资源专注于产品和项目的开发。截止2020年3月，新希望地产仅在14个城市有项目，全部为新一线和强二线城市。这些城市普遍拥有较好的基础条件、商务设施、研发能力、专业服务、政府服务和较高开放程度，未来发展前景较好。

    在新的地产格局下，新一线、强二线城市具有购买力旺盛、房屋单价高、去化速度有保障的优点，但同时也有土地楼面价高和总价高、利润率低的缺点。因此，新希望地产“新一线、强二线”城市的稳健发展策略，完整和系统的诠释了的宁可让渡“不确定的高利润”，也要确保安全性、去化有保障的“确定的低利润”这一稳健的投资策略。

    由于聚焦城市和区域，坚持“高能级城市”“高净值区域”“高品质项目”三大选择叠加，新希望地产在全国的楼面价格相对略高，《年报》中的公司毛利率和归母净利润同比略有下降。但其全国平均单价高达20589.50元/平方米，全盘资源去化率达到54%，远远高于行业平均水平，这正是安全稳健战略下的主动选择结果。