地产基金由债权管理向资产管理转型 “地产＋金融＋运营”模式兴起

    本报记者 王丽新

    在中国城市化率不断提升和房住不炒的大势下，房地产行业正处在侧供给改革时期，以前地产行业享受土地红利，未来则是地产＋房产，即“土地溢价＋产品溢价”，这意味着不动产资产和产业地产将引来发展机遇。

    值得关注的是，对于不动产资产管理和产业地产运营而言，一般都需要资金的长期投入和运营，这意味着地产基金在其中扮演着重要角色。

    “我国现在处于一个全球化的退潮和量变到质变过渡的历史时期，基础货币的投放变少，企业做房地产所需要的资金量也会变少。人们对量的需求会转化为对品质的需求，这也是现在做供给侧改革的依据。”鸿坤基金执行总裁孔盈在“2019年中国房地产金融论坛”上表示，这个时代不可能再有野蛮生长，地产基金要提升专业能力。

    孔盈进一步称，地产基金主要靠四个方面转型。第一是由散户思维转变为专户理财，散户思维意味着时间短、资产多样、被动收益，机构理财主要对机构和专业的投资人，看重的是不动产价值的挖掘，而且专注于某一项资产长期持有。

    据公开资料显示，2018年中国高净值人群是197万，人均可投资资产是3080万元，另外以后的房地产主要集中在头部，地方性的开发商，包括实体企业有可能成为地产基金的出资人，这也使得专户理财在目前这个阶段已经具备了实现的可能。

    “第二是由赚取差价转变为资产赋能的产品溢价。通过不动产的功能再造和内容赋能提升不动产的价值。”孔盈称，以鸿坤基金为例，从2015年专注于做一线城市具有办公性质的产业园，在北京、上海和深圳共持有15个产业园，建成之后总的建筑面积有300万平方米，总投资额90亿元，资产估值达到了300亿元。

    在孔盈看来，地产基金第三个转型方向则是由债权管理转变为资产管理，从“地产+金融”变为“地产+金融+运营”的概念。比如，鸿坤资本集团整合鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块，创新多元投融资服务和产融协同模式。

    最后一个转型方向则涉及退出机制，即由单一的退出模式转变为多渠道退出。一个是资产增值后股权退出，第二个是处置资产退出，第三个是运营成熟之后通过资产证券化退出。

（编辑 上官梦露）