热点城市成交面积下降 房企面临销售融资双重压力

    相关数据显示，10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11%。大部分热点城市成交面积下行。同时，今年以来房企融资压力明显加大，且融资成本分化严重。

    政策方面，调整政策发布频率明显下降，近期仅少数城市发布了有关人才和旧城改造之类的政策，只有苏州一地针对限购政策有所升级。中原地产首席分析师张大伟表示，部分一二线热点城市库存上升，预计行业仍将在底部运行一段时间，不排除房企为完成销售目标，加快回款实施价格战。

    政策面平稳

    相比之前多地密集发布调控政策，11月以来涉及房地产的政策基本平稳，且约束性政策数量锐减。统计数据显示，上周各地合计发布相关房地产政策仅5次，月内累计仅12次，相比之前平均单月40次的频率明显下降。

    从近期发布的调控政策的具体内容看，主要针对销售中存在的违规现象。例如，住建部近日公布各地专项行动，查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构共计24家。银保监会11月以来已对5家银行因贷款违规“涉房”开出合计逾400万元的罚单。北京市则持续开展互联网虚假房源信息执法检查工作，对涉嫌发布虚假房源信息、拒不配合执法调查的12家房地产经纪机构予以曝光。

    仅苏州发布了新的限购政策。苏州相城区住建局近日宣布，严格购房资格审查，包括暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房，个人积分由相城区积分办提供，11月19日起执行。此前，非苏州市户籍居民家庭提供两年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明，即可购首套房。未来这一政策或推广至整个苏州市。

    楼市表现不佳

    张大伟认为，多地大都严格执行此前的调控政策，整体市场表现平稳，但部分楼市出现明显调整。

    数据显示，金九银十成色不足，大部分热点城市成交环比下行。10月份，20个热点城市合计成交1448万平方米，环比下降11%。深圳、青岛、杭州、大连四地销售面积环比下降超过四成；北京、上海、广州、深圳、成都和重庆等地成交面积环比跌幅均超过10%。其中，杭州市区10月总计成交商品房7790套，为近20个月以来成交新低。商品房成交量创下近6年来同期最差成绩。预计房地产行业将在底部运行一段时间。

    张大伟指出，部分一二线热点城市库存上升。其中，北京在共有产权房和限竞房供应井喷的情况下，累计库存增加超过万套。2018年是历年发布房地产调控政策次数最多的一年，楼市政策执行严格。叠加10月份的24次，今年以来房地产调控政策合计发布高达410次。

    10月以来楼市政策发布次数逐渐减少，11月基本没有加码收紧政策。但整体看，调控力度仍将维持之前的高压状态。

    融资面临压力

    某大型房企高管对中国证券报记者表示，四季度公司最重要的任务是冲销售和融资。为加快去化，公司推出了一些小幅促销让利活动。

    由于短期大量限竞房集中供应，以往新房不愁卖的北京市场已经出现滞销。截至11月19日，今年以来北京合计有27个限竞房项目取得34期预售证，合计提供商品房限竞房源16596套，达191万平方米，货值达到1000亿元，但网签数据相对乐观的只有瀛海府、熙悦林语、洺悦苑等少数几个项目。

    部分项目刚刚取得预售证，且市场平均去化率低于4成。这意味着产生了价值600亿元左右的库存。中国证券报记者实地走访了解到，部分区域出现限竞房扎堆入市的情况，加之购房者“买涨不买跌”心态，导致一些项目销售进度缓慢。

    面临销售压力，部分项目尝试小幅调整价格。其中，北京昌平区某限竞房均价从2个月前5万元/平方米左右调整至48000元/平方米。前述房企人士指出，有的限竞房项目出现明显的价格调整。随着后续供应量继续上升，区位属性不佳、去化难度加大的限竞房可能出现价格战。

    融资方面，58安居客房产研究院监测的数据显示，今年以来房企融资压力明显大于去年。1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比平均提升了1个百分点，融资金额同比收窄近三成。近期多家房企密集发债融资，融资成本分化严重。整体看，拥有国资背景的大型房企如万科、滨江集团等企业融资成本为5%左右，阳光城等民资房企融资年化利率为8%左右。

    境外渠道稍加宽松，但融资成本高昂，且汇率风险不可忽视。合景泰富近日发行4亿美元优先票据，年利率9.85%。华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大（19.22+0.21%）附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。这从侧面体现了房企融资压力之大。