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龙湖集团管理层称地产行业拐点已现 重构业务寻求“增肌不增重”

2023-03-20 19:16  来源:证券日报网 

    本报记者 王丽新

    “我们判断居民和消费的信心还需要一段时间去恢复,并非所有的城市都在同步回暖。一线城市和高能级二线城市市场比较稳定,一些能级相对弱的城市还是继续在承压。”近日,在2022年业绩说明会上,龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平向《证券日报》等媒体如是表示。此外,他在2022年财报中还直言,“地产行业经历了深度调整,拐点已现。”

    从交出的年度大考成绩单来看,龙湖集团(以下简称龙湖)兑现了收入、盈利增长的承诺。截至2022年底,龙湖集团实现营业收入2505.7亿元,同比增长12.2%,归属于股东的净利润243.6亿元,同比小幅增长2.1%。

    值得一提的是,在同行普遍业绩预亏与计提资产减值准备的情况下,龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶指出,“目前龙湖不存在减值准备,处理空间比较大。”而对于2023年的业绩指引与销售目标,赵轶表示,2023年将持续根据市场情况随时保持弹性调整,顺势而为,不一味追求签约规模和排名。

    同时,对于2023年的供货安排,龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示,还是会采用一个相对弹性的供货策略,根据市场变化不断调整,采取“一城一策”的方法平衡好量价关系,做好货值管理。

    如何“增肌不增重”?

    “过去这个行业在高歌猛进的时候,几乎所有开发商都是资产和负债同步增长,以此驱动公司的利润和收入增长。这个逻辑在2021年下半年以来,已经变得非常危险。”陈序平表示,“负债是无差异无差别的,但是资产有非常大的差别,所以我们在经营上更重视资产质量,同时在负债端,我们在过往控负债率的情况下,让有息负债总额也保持一个持平的规模,同时提升公司的周转和运营效率,去驱动公司的增长。”

    不难看出,正式掌舵龙湖集团第一年,对行业发展及公司未来经营目标,陈序平作出了如上判断和规划。

    “这一两年我们选择了管理层会更加辛苦的一条路,在控负债总额的情况下要实现利润的稳中有增,同时还要优化资产质量。”陈序平表示,“打个比方,你要增肌,但是体重不能增加,这就意味着作为管理层需要更加自律,更加提高经营的水平,这是一条非常有挑战,也需要额外付出的路。”

    对此,易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,陈序平所言的“辛苦”,一方面来自于地产增速放缓的经营环境,另一方面则是行业当下处于深度调整期,由此带来的毛利率下行压力很大。

    截至2022年底,龙湖集团毛利额为530.4亿元,毛利率为21.2%,其中,开发业务结算毛利率为17.9%,受行业整体影响有所下滑。

    “这两年毛利率整体可能为20%左右,新房销售会在15%-20%的阶段过渡。”赵轶表示,“随着新拿土地逐步进入结算轨道,相信会回到25%左右的阶段,我们觉得这个毛利率是健康的。因为现在整个行业的发展已经脱离了过去高歌猛进式的高毛利、高地价、高杠杆阶段,进入持续稳定发展的阶段。”

    至于如何在优化资产质量前提下寻到毛利率增长之路,则需要运营与服务板块来辅助推进。2022年,龙湖运营及服务业务收入均已超过百亿元,已成为与房地产开发并行的第二条和第三条增长曲线,面向未来的阵势已经拉开。

    重构业务航道

    谈到近一两年龙湖的变与不变,陈序平直言,“不变的是龙湖的底色,包括空间即服务的经营战略、稳健的财务策略、企业文化等。变的则是根据内外部形势,对业务航道做出重构等调整,变成‘1+2+2‘模式,即一个开发航道,两个运营航道、两个服务航道。”

    在业内看来,未来龙湖的利润账本是由三大板块构成的,开发航道仍作为支撑底盘毛利率力争维持在20%水平线;运营航道以重资产为主,包括商业投资和长租公寓,综合毛利率超过75%,将更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正;服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”,有望每年保持40%-50%的增长,给集团穿越周期带来稳定的现金流保障。而作为第二和第三增长曲线的运营及服务航道,高成长性以及较高的毛利率是拉动整体盈利提升的驱动力。

    “龙湖并没有拆开各项业务,而是各航道之间加强协同,这是比较特别的。”陈序平表示,运营及服务这两个业务航道,在2022年利润占比是27%,预计在未来五年以内,非地产开发利润占比有望达到50%以上,这应该是行业内头部企业中为数不多的,可以令龙湖整个利润盘面更加健康。

    从当下龙湖对业务调整以及利润增长目标的顶层设计来看,“开发、运营及服务是未来收入增长三大曲线,也是三大利润账本,但后两者是提升毛利率的关键业务赛道。”严跃进表示,想要在地产下行周期实现这一目标并不容易,但却是走向未来难而正确的路。

    至于龙湖智创生活的上市进程,赵轶回应《证券日报》记者称,目前市场情绪有一些复苏,但是龙湖不着急,顺势而为,不会为了谋求上市资格而上市。截至2022年底,龙湖智创生活在管物业面积已达3.2亿平方米,已极具规模。“龙湖智创生活将继续苦练内功,提升行活能力和收入,同时对低效的收并购保持警惕,一如既往的做好准备,静待花开。”

    “我们始终坚定看好这个10万亿元量级的支柱产业。”陈序平表示,龙湖接下来要做的,将回归重点城市、核心区域;提升周转去化、优化存货结构,修复盈利水平;相较于规模,更加注重交付品质、回款质量及利润率。

(编辑 袁元)

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