本报记者 王丽新
“没有规模和投资的增长，就谈不上未来的营收和利润的增长。从前三年的扩量，到未来三年的提质是绿城的主要思路。”3月23日下午，在绿城中国2021年业绩说明会上，绿城中国执行董事、董事会主席张亚东向《证券日报》表示，对于当下房地产行业走势，可以用三句话判断，一是房地产行业总体稳定；二是结构逐步调整；三是长期趋向健康。
基于这一判断，在张亚东看来，即便商品房年销售额从18万亿元的顶端逐步下降，未来5年至10年内预计还能保持15万亿元的规模，房地产行业依然是大有可为的行业，对绿城中国的发展仍是重大机会。
“今年销售目标定为3300亿元，争取超额完成。”绿城中国执行董事、副总裁李骏向《证券日报》等媒体和投资者表示，从市场整体基本面来看，目前尚没有明显改善，销售端压力犹在，预计2022年上半年市场将筑底盘整，但下半年将逐步复苏趋稳。
净利润率稳定在8%水平
在行业经历调整之际，3月22日晚间，绿城中国交出了2021年业绩考卷。财报显示，截至2021年底，绿城中国实现营业收入1002.4亿元，同比增长52.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%。
报告期内，绿城中国实现合同销售金额3509亿元，同比增长21%，完成全年目标的113%。其中，自投项目整体销售结构稳健，一、二线城市销售额贡献占比达80%。
在收入和销售额增长的同时，受行业形势的变化以及限价影响，2021年绿城中国毛利率为18.1%，同比下降5.6个百分点。与此同时，行政开支、销售开支和财务费用三项成本均有不同程度的上涨。
对于毛利率下降的原因，绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强表示，一方面是去年下半年之前土地市场竞争激烈，土地成本上升；二是房价受限价影响，公司品牌价值没有充分体现。
不过，耿忠强也表示，公司近两年净利润率逐步提升，目前稳定在8%左右。总体来看，与公司所布局的别的城市相比，重仓的杭州及宁波等城市毛利率低一些，但这些城市去化快，资金使用效率高。未来，公司将通过优化体制机制，以及实施精细化管理，实现规模和利润双提升。
“盲目追求规模增长必然会带来一定的财务风险，而随着财务风险显露，部分房企资金面承压，短期内流动性受限，甚至因债务违约导致信用评级下调，融资难度加大，逐渐陷入流动性危机。所以，在当前环境下，房地产行业逐渐由开发时代进入运营时代，运营力较好的企业，利润空间相对较宽，信用结构相对较佳，也更有融资优势。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，因此，未来房企不再以规模为导向，而是以运营力、产品力及服务力赢得市场话语权，由规模导向转向利润导向将成为一种趋势。
正如张亚东所示，今年除了聚焦全品质、高质量的发展，也会注重营收和利润的增长。不过，张亚东也坦言，规模增长是前提。
今年可售货值达4442亿元
依据对2022年供货量及预判市场去化率的测算，绿城中国定下全年3300亿元合同销售目标。此外，截至2021年底，公司累计已售未结转金额约3308亿元，其中权益额1777亿元。
绿城中国预计，2022年整体可售货源约2034万平方米，可售金额约4442亿元；其中，自投项目可售货源约1354万平方米，可售金额约3452亿元。
截至2021年底，绿城中国总货值9488亿元，同比增18%。报告期内，绿城集团共有土地储备项目256个（包括在建及待建），总建筑面积约5881万平方米，其中权益总建筑面积约为3267万平方米；总可售面积约为3980万平方米，权益可售面积约为2199万平方米；平均楼面地价每平方米约人民币7182元。绿城集团一、二线城市的土地储备总可售货值占比达74%。
“今年以来，绿城中国斩获的7个项目利润率可观，平均超过9%，并且大部分将在今年内转化为可售货值。”绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰表示，预计今年新增货值将在2500亿元-3000亿元之间。
明年“三道红线”迈入绿档？
供货充足、保证销售规模释放之外，当下资本市场对房企的财务盘面表现更为关注。
对于三道红线相关指标，耿忠强指出，上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。截至2021年底，绿城中国的净负债率为53.5%（2020年末为64.6%）；现金短债比为1.7倍（2020年末为1.4倍）；剔除预收账款后的资产负债率为70.3%（2020年末为71.2%）。
“‘三道红线’指标向好，预计2023年将进入绿档。”耿忠强表示，接下来，公司将提高销售去化力度，严格控制负债规模，不断提升经营效率，保持现金流充裕。
“绿城中国当前财务结构优异，流动性充裕，具有一定的融资优势。”梁楠向《证券日报》记者表示，这将能保证公司完成2022年新增投资目标。此外，部分出险房企为缓解企业资金压力将资产搬上货架，对绿城中国来说市场机会较多。
对于接下来的发展，张亚东用三句话向《证券日报》记者进行了回应，一是要保持清晰的战略战术，绿城已经从“康复期”迈入“健身期”，正处在“起跑期”向“稳定发展期”发展阶段；二是保持贯彻执行力度，即把三年前的预期变成今天的现实，把今天的预期变成三年后的现实；三是提升品质效益，走“全品质、高质量”的可持续发展路线，更加注重防控风险，力求稳健经营，财务指标持续向好，补齐短板、实现均衡发展。
（编辑 李波 孙倩）
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