本报记者 王丽新
在疫情、“三道红线”、“双集中”供地等新常态下，中国房地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。共识是行业进入低速增长期，中小房企、头部房企皆在寻求新增长曲线。
几番尝试，围绕房子去拓展多元化业务，成为开发商向发展商转型的主流思路，代建、物业、产业园、文旅+医养小镇等细分化、且需长期运营的业务成为香饽饽。
值得一提的是，近日多家房企大区操盘手向记者表示，疫情以来，一、二线主流城市周边的小镇进入发力期，一是出国游、跨省游担心受疫情影响，周边游成首选；二是逆城市化趋势明显，工作在城市，休闲在周边小镇的“5+2”生活方式潮流正在袭来。
“我们在河北遵化的古泉小镇，一期已经入市，近期销售很好，客户主要是30岁-50岁年龄层的当地人，也有部分北京和天津的客户，看中的是温泉、医疗和度假资源。”金融街·古泉小镇项目营销负责人向《证券日报》记者表示，金融街控股（以下简称金融街）已经布局了多个小镇，康养度假小镇产品已成公司持有型资产外的重要产品线，正处在发力期。
做小镇需“长期主义”
在房地产领域，小镇模式曾经热过一段时间。彼时，地产名人宋卫平不再是绿城中国大股东，其创立蓝城集团后的理想事业，是“百镇万亿计划”。2016年以来，不少房企也都加码布局小镇，这种跟风投资热让小镇一度爆发式增长，但随着而来的就是轮番阵亡的冷静期。
“中国城市化率已经要接近70%了，如果说上一个十年是城市化进程，人均居住面积快达到30平方米了。那么，接下来房地产细分领域里就会有逆城市化市场的扩大，核心城市周边资源禀赋好、配套全的小镇或率先发力。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，但造镇不能仅依靠政府，还要依靠资金实力强、有产业整合能力、善于长期运营的发展商，毕竟，造一个小镇少则需要五年左右，多则需要十年以上，这是需要滚动开发和持续投入运营的商业模式。
最重要的是，严跃进强调，发展商造镇，若为了追风口一头扎进来，用地产开发的一锤子买卖思维来投资小镇，最终可能变身烂尾楼。造镇成功的运营商，比如中青旅模式等，需要有长期主义理念，想清楚坚持下来，用合理的选址规划、产业资源和不断创新的运营理念来“建造+运营”小镇。
“造镇确实需要长期的资金投入，全国各地很多小镇做不下去一般都是资金链断掉了。金融街不是第一个布局小镇业务的，但在惠州的康养度假小镇已经做了10年以上了，游客接待量已经从每年6000人到500万了，这需要资金实力，也需要产业支撑。”金融街•古泉小镇项目营销负责人向《证券日报》记者表示，对金融街来说，地产是平台，产业是核心，通过房地产开发和产业打造，促进经济发展，提升区域价值是商业模式。
“住宅+”多业态造镇
谈起造镇，离不开两个因素，一是规模，要根据位置、面积、人口和产业或资源吸纳能力规划；二是资源，自然资源是特色资源，公共资源包括商业、教育、医疗等，由此构成的生活场景，是开发商造镇顶层设计的尺度。
有分析师向《证券日报》记者表示，运营较好的特色小镇一般有三大类，一是投资“傍城”，多位于核心一、二线城市周边；二是傍产，比如符合国家战略要求的新兴产业小镇；三是傍色，根基是当地特色，比如拥有独特的自然资源等。
但其造镇尺度的关键和核心，在于围绕人提供服务。上述古泉小镇负责人表示，从这个思路出发，金融街在北京东部、天津北、河北秦皇岛、承德等旅游区以及唐山五个城市外延线的交叉核心区选址，开发建设运营大型绿色智慧度假康养项目古泉小镇。据悉，除了1600余年历史的皇家古温泉、4000余亩上关湖景区、世界文化遗产明长城、百年贡栗园资源优势外，围绕康养、度假这个“主体”，古泉小镇规划了20余项度假设施，包括古泉皇冠假日酒店、古泉水世界、冰雪乐园、运动公园、拓展基地、特色商业、睦邻商业等多种业态，以及三级医疗体系来保障业主健康。
值得一提的是，依靠以商务地产为主导，以住宅地产为补充，金融街已成功打造出产城融合、环境友好、功能完善的创新发展绿色小镇，包括惠州巽寮湾、重庆磁器口、北京慕田峪、天津听湖小镇等，均在逐步步入收获期。
“土地红利时代已经终结，拿地-建房-销售，再去新的城市再拿地-建房-销售，就当前形势来看，已无什么利润可言，金融街要转变经营模式和盈利模式，紧跟政策结合大健康等产业做的绿色小镇，是金融街近年来的重要产品线。”有接近金融街人士向《证券日报》记者透露，在2021年半年工作规划中，金融街管理层明确表示，会积极参与TOD项目、旧城改造、城市更新以及收并购项目的获取，持续拓展战略型绿色小镇项目。
（编辑 张明富 孙倩）
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