从品类丰富到价值深化 商业不动产REITs试点开启市场新征程

    本报记者 田鹏

    11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告》（以下简称《公告》）并向社会公开征求意见。这标志着境内商业不动产投资信托基金（以下简称“商业不动产REITs”）试点正式启动，REITs市场迎来新一轮扩容。

    《证券日报》记者了解到，深圳证券交易所（以下简称“深交所”）正在推进商业不动产REITs试点工作，相关配套规则同步征求市场意见。

    深交所相关业务负责人表示，接下来，将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，联合市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备，稳步推动商业不动产REITs试点落地，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

    多重价值赋能行业加速转型

    当前，在新型城镇化进程深化、新质生产力加快落地的趋势下，商业不动产的长期增值潜力持续释放；而当前市场利率整体下行的环境，更赋予这类资产突出的配置价值。而作为资本市场盘活存量资产、服务实体经济的重要利器，公募REITs的产品特性与商业不动产的发展需求天然契合，为行业盘活存量、实现价值兑现提供了关键路径。

    因此，商业不动产REITs可谓应运而生。所谓商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

    为规范这类产品发展、充分发挥其资本市场功能，《公告》明确，基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。此外，商业不动产REITs其他有关事宜，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行。

    对此，业内人士认为，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。我国REITs市场坚持服务实体经济，现阶段推出商业不动产REITs，对于经济发展、地产行业和地产企业等都具有深远的意义。

    具体来看，一是，商业不动产REITs有助于稳地产稳经济。根据相关统计，我国商业不动产领域存量规模为40万亿元，发行商业地产REITs可有效盘活存量资产，发挥促消费扩投资稳经济功能。二是，商业不动产REITs有助于商业地产行业转型升级。伴随不动产行业进入存量时代，房地产行业建立“投-融-管-退”发展模式是主流方向和大趋势。发行商业地产REITs，能够促进房地产行业逐步从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式，有助于房地产行业转型发展。三是，商业不动产REITs推动商业地产企业轻重分离、经营模式多元化。商业地产企业通过发行商业不动产，能够打通不动产募投管退价值链，兼任开发商、运营商和管理人等多重角色，同时获取物业开发利润、物业重估和增值收益、经常性租金收益和基金管理费用。

    市场朝着更多元、更成熟的方向迈进

    事实上，经过近五年的实践探索，我国公募REITs市场始终锚定市场化、法治化发展方向，实现了从无到有的跨越式发展，已成长为规模达千亿级的资本市场新兴板块。

    据市场公开数据统计，截至11月28日，全市场已有77只REITs产品上市交易，累计募集资金突破2000亿元，总市值约2200亿元；资产类型覆盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多个领域，品类布局持续完善。

    尤为值得关注的是，2024年以来，沪深交易所全面推进REITs常态化发行进程，先后落地首批消费基础设施REITs、首单水利设施REITs及首批数据中心REITs，不仅进一步丰富了REITs资产谱系，更充分发挥了市场规模效应与示范引领作用。

    此外，从市场表现来看，我国公募REITs整体展现出较强的抗风险能力和配置价值。二级市场上，多数产品交易活跃度保持稳定，流动性水平逐步提升，成为市场稳定运行的核心支撑。分红层面，已上市REITs均严格按照监管要求履行分红承诺，历年分红率保持在相对稳健区间，为投资者提供了持续、可预期的现金回报，凸显出公募REITs作为“类固收+”资产的核心优势。

    以深圳证券交易所市场为例，截至11月28日，深交所共上市25只REITs，总市值约721.45亿元，涵盖主要资产类型，相关产品较发行价平均上涨12.38%，累计分红125次，分红总金额约81.37亿元，反映了产品收益相对稳定、分红属性明显的收益特征。

    与此同时，市场定价机制也日趋成熟，产品价格与底层资产基本面的联动性不断增强，脱离基本面的非理性波动显著减少，反映出市场对REITs价值的认知更加理性。值得一提的是，随着资产类型的持续扩容，不同品类REITs的差异化表现也逐步显现，消费基础设施、数据中心等新类型REITs凭借与新质生产力、消费升级趋势的契合度，获得市场更多关注，进一步丰富了投资者的配置选择，也为公募REITs市场注入了新的增长动能。

    整体来看，商业不动产REITs试点的启动，既是我国公募REITs市场规模扩容、品类完善的必然选择，也是资本市场服务实体经济、助力房地产行业向新发展模式转型的关键举措。随着配套规则落地与试点项目推进，商业不动产REITs有望进一步激活万亿元商业不动产存量市场，为经济稳增长、行业转型发展注入新活力，也将推动我国REITs市场朝着更多元、更成熟的方向迈进。

（编辑 郭之宸）