重磅！首批4单消费基础设施REITs获受理

    本报记者 吴晓璐

    消费基础设施REITs来了！

    10月26日，据证监会网站信息，证监会接收并受理首批4单消费基础设施REITs材料申报，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。

    图片来源：证监会网站截图

    首批消费基础设施REITs资产类型包括购物中心、社区商业、超市等。原始权益人包括华润、金茂、印力、物美，均为我国头部消费基础设施领域的参与者。

    市场人士认为，消费基础设施REITs上市后，将丰富REITs资产类型，有助于提升基础设施REITs市场规模的成长性，以及交易活跃度，对REITs市场的长期平稳健康发展具有深远的意义。

    嘉实基金相关负责人表示，首批消费类REITs项目获正式受理，显示出我国公募REITs已初步具备在保质提效基础上实现常态化发行的趋势。随着我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将有效推进REITs产品常态化发行，推动公募REITs市场高质量发展。

    项目底层资产为商场、购物中心等

    10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。时隔6日，首批项目进行申报。

    对于资产类型，监管部门优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

    从底层资产来看，华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城，是华润置地体系内的标杆项目，项目于2015年开业，地处青岛市核心商圈，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心。

    华夏金茂购物中心REIT的底层资产是长沙金茂览秀城，是中国金茂打造的首个览秀城产品，也是产品线中的旗舰产品。2016年开业至今已运营近7年，收益总体稳定，市场竞争能力较强。

    中金印力消费REIT资产入池范围为杭州西溪印象城，运营时间超过10年，项目定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心。

    嘉实物美消费REIT入池资产为北京物美商业集团股份有限公司位于北京市中心城区的消费基础设施资产，包括华天项目、德胜门项目、大成项目和玉蜓桥项目，各项目主要经营物美、麦德龙等品牌超市，以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障基本民生的社区商业项目。

    谈及消费基础设施REITs与已上市REITs资产的区别，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，消费基础设施主要包括百货商场、购物中心、农贸市场等，其与存量的产业园区（研发办公类和厂房类）、仓储物流、保障房等存量产权REITs所覆盖的基础设施类型相比，在底层资产经营模式上就存在较大差异，比如消费基础设施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多种选择。此外，区位、运营管理能力对于消费基础设施的影响也相对较大。

    广发证券首席地产分析师郭镇对《证券日报》记者表示，消费基础设施REITs底层资产主要是商场、购物中心、百货等，属于ToC（面向消费者）的运营类资产，收入业绩表现受到经济波动的影响较小。

    据了解，首批消费基础设施公募REITs坚决落实“房住不炒”要求，部分项目构建了有效隔离机制，在机构、人员、财务、资产和业务等方面均独立于住宅开发主体，实现回收资金封闭管理，能够确保消费基础设施公募REITs行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开发领域，为消费基础设施公募REITs的发展提供了积极保障。

    规模有望达千亿元

    今年以来，包括华润置地、百联股份、天虹股份、万科等多家公司传出申报消费基础设施REITs意向。

    据悉，中国消费基础设施行业市场化程度高、参与主体多元、存量资产可观。但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案。

    中金公司有关专家表示，我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化程度高，未来消费基础设施REITs有望打开千亿元级的市场空间。

    某消费基础设施公募REIT的原始权益人表示，消费基础设施公募REITs能够为打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，同时可利用资本市场的定价功能，发现持有型资产的商业价值，帮助企业回收资金用于新项目的建设和已有项目的升级改造，进入良性发展循环。

    华夏基金基础设施与不动产业务部表示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。消费基础设施公募REITs可盘活优质的消费类基础设施存量资产，让公募服务实体产业与国家战略的能力得到更充分得发挥。更重要的是，消费基础设施公募REITs的亮相，有望为整个消费基础设施行业在“扩大内需”战略背景下的投融资效能转型升级，提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。

    谈及首批消费基础设施REITs对投资者的吸引力，明明表示，市场投资者对于消费基础设施REITs的关注度一直较高，若首批消费基础设施公募REITs的底层资产质量以及运营管理团队的能力得到投资者认可，其或有望提振投资者的认购情绪。

    郭镇表示，消费基础设施REITs丰富了REITs资产类型，原始权益人持有城市核心区位的不动产，对投资人的吸引力更强，但后面也要看具体发行价格。

    扩大REITs市场规模和深度

    据Wind资讯数据统计，截至10月26日，目前已上市REITs共29只，合计发行规模954.52亿元，如果加上扩募规模，REITs募资已经超过千亿元。

    随着首批消费基础设施公募REITs的受理，预计未来公募REITs市场规模将会持续扩容。产品规模和种类的丰富，有利于吸引资金参与公募REITs投资，促进投资策略更加多元化、市场流动性不断提升，REITs产品的长期投资价值将会得到广大投资者的进一步认可。

    嘉实基金表示，消费基础设施公募REITs有利于优化消费场景，激发市场潜力，进一步扩大内需、提振消费和拉动经济增长。同时，消费基础设施REITs也将有助于扩大公募REITs市场的规模和深度，为投资者提供多元化的投资选择，进一步丰富和健全公募REITs市场资产谱系。

    明明表示，消费基础设施REITs未来的发行上市有望推动市场持续的扩容增类，形成更多可投的优质资产，或有助于承接后续逐步进入的增量资金。对于原始权益人而言，有助于打通“投融建管退”资金闭环，进而促进后续的有效投资。对于投资者，新类型REITs或能丰富其投资选择，在资产配置领域起到积极作用。

    上交所相关负责人表示，后续，上交所将积极支持消费基础设施公募REITs项目的审核发行，持续推进公募REITs审核流程及市场生态体系建设日渐完善。

    深交所相关负责人表示，接下来，深交所将继续按照证监会统一部署，有序开展首批消费基础设施REITs审核、发行等工作，推动项目平稳落地，进一步完善制度建设，加大市场培育力度，强化投资者教育，持续推进REITs常态化发行与多层次REITs市场建设，更好发挥REITs盘活存量、扩大有效投资的积极作用，不断提升资本市场服务实体经济能力。

（编辑 才山丹）