扬州、常州调整限售，不动产私募投资基金试点影响深远

    不动产私募投资基金试点启动

    短期效果仍待观察

    2月第3周，E50房企融资规模达28.9亿元，房企融资活动相对冷清。

    具体来看，本周E50房企仅中国金茂发行5年期的17亿元的公司债，票面利率3.8%。整体票面利率较其上次发行上浮0.2个百分点，融资成本略有上行。

    融资政策方面，证监会近日宣布启动不动产私募投资基金试点工作，在现有私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，致力于促进房地产市场盘活存量。

    此外，中国证券投资基金业协会还正式发布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

    按照要求，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

    我们认为，不动产私募投资基金的试点是“第三支箭”的延续，短期效果可能有限。

    新规对于基金的要求较高，例如“管理人在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币”。

    但从2018年以来，房地产私募基金即陆续停止备案，现存的基金的规模普遍较小，达到新规要求的基金管理人可能不多，短期效果可能仍待观察。

    然而从长期来看，本次新规有利于推动房地产行业向新发展模式平稳过渡，意义非凡。

    随着房地产“高规模，高杠杆，高周转”的模式已逐渐不再适应当前急剧变化的市场环境，房地产行业亟须寻找新的发展模式。

    对于行业而言，不动产私募投资基金一方面可以引导资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性，增强房地产企业“资本金”，修复资产负债表，缓解负债压力，提振市场信心；另一方面，随着整个行业逐渐走向存量市场，未来行业的模式也可能将完成由开发到运营、服务的转变。

    而不动产私募投资基金的试点，或将帮助不动产进入以运营产生持续性现金流的发展模式，从而实现整个地产行业的“良性循环”。