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首只百亿元级公募REITs上市 长期投资价值值得关注

2022-11-23 01:39  来源:证券日报 

    已上市公募REITs数量增至22只

    本报记者 昌校宇

    11月22日,中金安徽交控REIT上市交易,至此,全市场已上市公募REITs数量增至22只。

    中金安徽交控REIT是目前国内市场上的首只百亿元级公募REITs,也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后,第3只上市的公募REITs。募集期间,中金安徽交控REIT有效认购总户数38906户,净认购金额108.8亿元。

    高速公路REITs规模最大

    中金安徽交控REIT的底层资产为沿江高速公路,该高速开通十余年,其交通构成、模式和交通流量已趋于稳定,契合公募REITs底层资产收益稳定的要求。同时,中金安徽交控REIT原始权益人安徽交控集团运营资产占安徽省已通车里程的91%以上,旗下优质交通类资产可作为后续产品扩募的储备,充分发挥公募REITs作为资产上市平台的作用。

    《证券日报》记者进一步梳理已上市公募REITs的底层资产,其中高速公路和产业园类型的产品最多达7只。此外,已上市高速公路REITs发行规模占全部REITs总发行规模的比例高达56.8%;合计市值为412亿元,在资产类型中占比最高。

    谈及高速公路公募REITs在市场“存在感”较强的原因,中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示,作为传统基建的代表,我国高速公路资产存量规模较大、现金流较为稳定,在资产管理运营方面的经验积累较多,因此与REITs的产品特征匹配度较高。

    中金基金相关负责人认为,高速公路行业发展成熟、资产规模存量可观,收益较为稳定,因此较适合作为公募REITs底层资产。对投资者而言,REITs提供了权益及债券类资产之外的投资配置新选择,而长期来看高速公路REITs的IRR相对其他固收资产,在收益率上具有较强吸引力,能提供一定弹性和抗回撤能力。同时,随着区域经济增长、REITs扩募带来的未来业绩预期,或会为高速公路REITs的市场表现添加一味“催化剂”。

    对于存在改扩建计划的高速公路,上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平对《证券日报》记者表示,项目方及投资者需注意此类项目未来现金流的稳定性以及成长性,因特许经营权REITs在特许经营权到期后,资产基本上清零,因此相较于产权类REITs关注资产本身的长期增值潜力,投资者更注重特许经营权REITs在特许经营期间的收益兑现情况。

    在明明看来,改扩建对高速公路车流量、车流结构、通行费收入等方面或造成阶段性影响,因此项目方应合理假设,并做到充分信披。对于投资者而言,因在关注官方对于改扩建计划潜在影响、施工进程等方面信息披露的同时,还需更多地注意局部地区出现疫情、项目公路突发事件等难以预期事件对于高速公路收入端的影响。

    投资REITs更适合长期持有

    截至11月22日收盘,中金安徽交控REIT上市首日表现欠佳。中金基金建议投资者关注长期投资价值。

    中金基金相关负责人表示,“公募REITs作为长期资产配置新选择,产品可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流,也是支撑其二级市场表现的主要因素。长期来看,REITs的投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能;同时,REITs最终投资于运营较为成熟的基础设施项目,并且在满足分红条件的情况下,每年至少将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者,因而较适合长期持有。”

    明明认为,公募REITs的投资价值可以分为两部分,即分红和二级市场价格导致的资本利得。从分红来看,REITs的可供分派现金流与其经营业绩挂钩。截至2022年三季度末,多点散发疫情对REITs底层资产业绩的扰动仍在持续,同比修复缓慢。其中,高速公路REITs和部分产业园区REITs经营情况受到的冲击更为明显,全年维度看,投资者或需小幅下调其分红预期;从资本利得看,由于REITs市场供需矛盾仍较为凸出,大部分REITs的二级市场价格都存在溢价问题,因此投资者在做投资决策时仍需要保持谨慎。

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