固收深一度｜深市REITs平稳运行五周年 商业不动产REITs蓄势起航

    本报记者 田鹏

    2026年6月21日，深圳证券交易所市场（以下简称“深市”）REITs市场迎来平稳运行五周年关键节点。

    回顾过去五年，深交所坚守服务实体经济高质量发展初心，锚定REITs市场规范、有序、扩容、提质的发展总目标，稳步推进常态化发行落地，持续拓宽底层资产覆盖边界，不断健全市场化监管制度体系，市场定价、资产盘活、价值回报的核心功能持续凸显。

    2025年12月31日，证监会正式启动商业不动产REITs试点，深交所同步落地全套审核规则。展望未来，随着商业不动产REITs业务平稳启航，深市REITs市场业态进一步完善、市场活力与风险韧性显著增强，多层次、全品类、规范化的REITs市场建设迈入全新阶段，为国内存量资产盘活、资本市场赋能实体、产业转型升级注入持久强劲的金融动能。

    五载深耕笃行

    规模制度双向提质

    五年来，深市REITs市场从试点探索稳步迈向规模化、规范化发展新阶段，通过持续扩容拓界、完善制度规则，构筑起规模稳步增长、体系日趋完备的市场发展格局，为市场长效稳健运行筑牢坚实根基。

    自2021年首批公募REITs上市以来，深市REITs不断实现资产业态创新突破，陆续在多个领域实现破冰。例如，2025年首批数据中心REITs成功落地，补齐数字基础设施赛道空白。

    数据显示，截至目前，深市已有27只REITs挂牌上市，总募集规模达688.49亿元，底层资产全面覆盖生态环保、产业园区、数据中心、保障性租赁住房等主流业态，形成品类齐全、结构均衡的产品矩阵，市场服务实体经济的覆盖面持续扩大。

    在产品数量、资产规模持续扩容的同时，深市REITs市场不仅实现增量突破，更通过常态化扩募机制激活存量资产活力，构建起“增量发行+存量迭代”的立体化发展格局，成为市场长效稳健发展的核心支撑。

    数据显示，截至目前，深市已有2只产品完成扩募、7只产品披露扩募公告，扩募申报工作有序推进中。与此同时，深交所完成公开扩募系统升级，持续丰富扩募发售模式，进一步完善全链条市场生态，助力上市REITs持续优化资产组合、提升抗风险能力，推动市场发展质效持续提升。

    市场规模持续壮大、存量迭代机制日趋成熟的良好态势，离不开完善健全的制度体系作为坚实保障。

    2025年末，深交所落地“1+7+6”全套REITs自律监管规则框架，覆盖产品全生命周期业务环节，并以商业不动产REITs落地为契机，全面修订完善制度体系。从审核、发售、扩募到信息披露，各环节监管机制持续优化，通过精简审核流程、引入市场化配售机制、细化业态准入标准、压实信息披露责任，实现严监管、优服务、防风险的全方位管控，为市场规范、有序、健康运行筑牢坚实制度屏障。

    在苏商银行特约研究员付一夫看来，完善的规则体系为REITs市场奠定三方面根基。一是透明度根基，通过明确发行、信息披露、交易等标准，减少信息不对称，保护投资者合法权益。二是风险防控根基，建立分类监管、定期评估、压力测试等机制，防范市场异常波动及运营风险。三是可持续发展根基，统一估值、分红、扩募等规则，吸引更多原始权益人和专业机构参与，提升市场流动性与规模效应，使REITs成为长期资产配置工具。

    坚守实体初心

    涵养优质投资生态

    完善的市场规模布局与健全的制度体系，为深市REITs稳健运营、长效发展筑牢了底层根基，而优质稳定的底层资产运营表现、成熟良性的投资生态，是REITs市场持续赋能实体经济、回馈市场投资者的核心关键。

    五年来，深交所始终坚守服务实体的初心，坚持发展与规范并行、扩容与提质并重，聚焦不动产底层资产运营核心，持续推动深市REITs市场实现高质量、常态化发展。

    从2025年市场经营成绩单来看，深市25只REITs披露年度报告，运营表现亮眼、整体运行稳健，全年实现总收入约66.35亿元，净利润约5.50亿元，平均可供分配金额完成率达107%。

    而持续稳健的底层运营态势，为投资者稳定回报提供了坚实支撑。深市REITs始终坚守价值投资、长期投资属性，坚持稳定分红回馈投资者，上市以来累计分红163次，分红总金额超100.02亿元，以持续、稳定的现金分红兑现投资价值，切实保障投资者合法收益。同时，REITs市场市场化价格发现功能持续有效、整体运行平稳，Wind数据显示，截至6月16日收市，深市27只REITs总市值约708.79亿元，收盘价较发行价平均上涨4.01%，实现了资产保值增值与市场稳健运行的双向成效。

    在做好资产运营与收益回馈的基础上，深交所持续深耕投资者服务与市场生态建设，不断拉近市场与投资者的距离，提升市场透明度与公信力。2025年起，深市REITs实现年报业绩说明会全项目覆盖，打破信息壁垒，全方位向市场展示底层资产运营状况、项目发展规划与投资价值。同时，引导基金管理人常态化开展项目开放日、投资者交流沙龙等各类投资者关系维护活动，累计开展相关活动近170场，搭建起高效、畅通、常态化的双向沟通桥梁，持续培育理性成熟的市场投资生态，为REITs市场长期健康发展积蓄充沛动能。

    迭代蓄势跃升

    商业REITs启新征程

    在五年积淀的成熟市场基础、完善制度、良好生态加持下，深市REITs迎来业态升级的全新突破口，商业不动产REITs的筹备落地，为市场高质量发展注入全新动能。这一创新赛道的启动，标志着国内REITs市场正式从传统基础设施领域拓展至商业地产存量盘活赛道，彻底拓宽了REITs市场发展维度。

    深交所抢抓发展机遇，全力推进商业不动产REITs市场建设，提前完成规则修订、技术系统迭代、业务流程优化等筹备工作，联动多方主体培育优质项目，全力保障新赛道业务平稳开局、规范起步。

    从项目推进情况来看，截至目前，市场落地成效显著，深交所已受理5单商业不动产REITs项目，合计估值约150亿元，资产覆盖写字楼、酒店、购物中心等核心商业业态，原始权益人汇聚央企、地方国企、优质民企等多元主体，项目质量优、业态覆盖面广、市场代表性强。同时，深交所正高效推进项目审核工作，提前布局发行上市全流程保障，确保首批项目平稳落地、规范运行。

    依托首批商业不动产REITs落地的全新契机，站在五周年发展的全新起点，深交所将全方位推动REITs市场提质升级。

    深交所表示，下一步，将按照中国证监会部署要求，持续优化完善项目对接服务，发挥市场功能，盘活存量资产，更好服务国家战略和经济社会发展全局。

    具体来看，一是保障商业不动产REITs平稳落地。稳妥推动商业不动产REITs发行上市工作，建立健全全链条市场服务机制，聚焦重点支持方向，促进形成稳定预期。二是推动REITs市场提质扩容。持续推动REITs常态化发行和高质量扩容，鼓励符合条件的已上市REITs加快扩募，稳步增强REITs市场发展动力。三是支持提高上市REITs质量。以“管资产”为核心加强REITs日常监管，督促加强不动产项目运营管理，提高REITs信息披露质量。四是持续优化市场服务。支持多元主体做好资产组合与协同，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质项目储备。五是加强市场生态建设。引导更多增量长期资金参与REITs市场，持续优化投资者结构，培育专业投资者群体，加快建设多层次REITs市场，助力我国REITs行稳致远。

（编辑 才山丹）