首批4只商业不动产REITs上市 REITs市场迈入新阶段

    本报记者 吴晓璐

    6月18日，首批4只商业不动产REITs在上海证券交易所上市交易，标志着我国商业不动产REITs试点正式启航。我国REITs市场由此迈入新阶段。

    去年12月份，中国证监会正式启动商业不动产REITs试点工作，支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs。从试点政策发布到首批产品上市，用时不到半年。

    6月17日，证监会主席吴清在2026陆家嘴论坛上谈及商业不动产REITs试点时表示：“将坚持稳起步、稳发展，既为做优增量、盘活存量提供动力支持，也为投资者大类资产配置提供新选择。”

    上交所有关负责人向记者表示，上交所将在中国证监会领导下，坚持稳起步、稳发展，以商业不动产REITs试点为契机，推动REITs市场高质量发展，营造“资金愿意来、企业留得住、投资者有回报”的市场生态，为更好服务国家战略、民生福祉和资本市场持续稳定健康发展，提升服务实体经济质效贡献力量。

    首批项目示范效应突出

    申报储备资产渐成规模

    首批上市的4只商业不动产REITs分别是汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT，产品底层资产覆盖商业零售、商业办公楼两大主流优质商业业态，分布于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，参与主体汇聚地方国有龙头企业与行业头部民营企业，具备良好的市场代表性与示范效应。

    “短期来看，随着首批项目落地形成示范效应，后续仍会有一批核心城市优质商业项目接续申报，一段时间内仍会是申报与发行的密集期。”中信建投证券REITs与资产证券化部负责人、董事总经理余彦平表示。

    截至目前，全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元。其中，上交所已受理16只产品。已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定规模效应。

    此外，行业头部机构还储备了相当数量的优质项目。据中信建投证券投行委党委副书记谢常刚介绍，公司正重点布局高能级城市核心地段的购物中心、社区商业、写字楼、综合体等商业不动产，拥有一批优质储备资产，在北京、上海、成都等地均已开展项目储备工作。

    “我们高度看好我国商业物业的长期向好发展态势，深度认同存量资产的盘活潜力。后续，我们将进一步发掘优质资产，为资本市场提供更多、更好的商业不动产REITs产品。”谢常刚说。

    市场认购火热

    各类投资者竞相布局

    首批商业不动产REITs凭借优质底层资产、稳定收益预期，收获资本市场广泛关注，市场认购热度较高。记者观察到，5月下旬，4只产品陆续开启发售，凭借稀缺的产品属性和稳健的投资价值，受到各类投资者青睐，全部提前结束募集。

    从募集规模来看，首批4只商业不动产REITs总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，涵盖银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时吸引了个人投资者参与。机构投资者看重其长期稳定的现金流回报，个人投资者则借助公募REITs低门槛、高透明的优势，实现便捷参与核心城市优质商业资产投资。

    汇添富基金REITs投委会主席周宁表示，整体来看，市场对商业不动产REITs的战略价值高度认可，随着REITs市场扩容、长线增量资金入市配套政策落地，有助于推动行业从“开发”逻辑向“运营”逻辑转型，盘活万亿元级存量资产。

    中金基金相关业务负责人表示，投资者布局商业不动产REITs，主要看中底层商业物业持续现金流分红能力，在大类资产配置中，商业不动产REITs是优质配置工具，更好满足了人民群众日益增长的财富管理需求。

    商业不动产REITs的分红稳健以及兼具资产增值弹性的特征，对个人投资者也具有较强吸引力。谢常刚在接受《证券日报》记者采访时表示，对公众投资者来说，投资商业不动产REITs，首先要理解它不是保本产品，也不承诺固定收益。不能只盯着短期价格，也不能简单把分派率等同于投资收益。更重要的是看清楚底层资产是什么、现金流来源是否清晰、租户结构是否健康、运营管理是否稳定、估值是否合理，以及自己能否承受二级市场价格波动。公募REITs与股票、债券类传统公募基金的风险收益特征不同，上市后价格会受市场环境、利率水平、资产经营表现等因素影响而波动。投资者投资前必须认真阅读相关风险揭示，结合自身风险承受能力审慎判断。

    打通“投融管退”闭环

    助力商业地产转型升级

    首批商业不动产REITs的顺利上市，绝非单一金融产品的落地，而是我国商业地产行业转型升级的关键转折点，对于支持构建房地产发展新模式、服务实体经济发展具备多重价值。

    作为权益性标准化金融产品，商业不动产REITs打通了存量资产盘活的标准化通道，有效破解了商业地产“重资产、高沉淀、周转慢”的行业痛点，帮助企业快速回笼资金、优化资产负债结构，实现“投融管退”的良性循环，推动行业从传统开发销售模式向精细化持有运营模式转型。同时，回收资金可反哺城市商业改造与新项目精细化运营，有利于提升资本市场服务实体经济的精准性与有效性。

    “REITs上市为公司提供了市场化的资本化出口。更重要的是，它让我们第一次完整走通了资产筛选—合规重组—市场定价—公开上市—运营分红的全链条。”首农食品集团党委书记、董事长袁浩宗表示。

    业内专家表示，首批商业不动产REITs的成功落地，充分验证了国内商业不动产资本化路径的可行性与成熟度，为后续行业规模化发展树立了标杆样本。我国存量商业不动产规模庞大，未来随着试点常态化扩容，将有更多优质商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等存量资产通过REITs实现证券化落地，持续释放存量资产价值。

    配套体系持续完善

    REITs市场正从“量”向“质”转变

    伴随着商业不动产REITs的稳步扩容，REITs市场配套政策及制度机制逐步走向成熟，REITs市场生态逐步完善、投融资体系更加健全。据悉，近期还有多只首批项目将依规发行上市，市场将稳步持续扩容。

    与此同时，配套政策持续完善，制度的适应性、包容性也在不断增强。记者从不同渠道了解到，相关部门、地方政府正在研究推进土地使用权续期、税收支持、保险资金投资等配套举措，4只中证REITs全收益指数基金已于近日获得证监会批复，可为REITs市场引入超10亿元增量资金，投融端的政策合力不断增强。

    某投资机构负责人表示，REITs市场生态正经历着从“量的积累”向“质的飞跃”的转变，可为中长期资金提供理想的大类资产配置标的，有效平抑二级市场波动；REITs指数基金则进一步畅通中长期资金与中小投资者便捷参与REITs投资的渠道，有利于形成协同发展的多层次投融资体系。

（编辑 孙倩）