从“拼硬件”到“拼运营”高品质养老靠“软实力”破局

    本报记者 陈潇

    近些年，越来越多的市场主体加快布局高品质养老赛道，高端养老社区数量持续增加。随着养老机构硬件设施逐步完善，运营能力开始成为行业竞争的关键。

    近期，《证券日报》记者实地探访北京多个养老机构，探寻高品质养老如何靠开放式社区运营、智慧照护体系等“软实力”破局。

    照护者和被照护者同样重要

    走进位于北京市丰台区的中海康养·北京锦宸大厅，记者看到，开放式的休闲区以及阅读区、餐厅依次排开，大堂宽敞明亮。

    据了解，北京锦宸定位为开放式CCRC（持续照料退休社区），除满足入住长者持续照料需求外，其也希望成为周边社区公共服务空间的一部分。

    “过去，大家对高端养老的印象是房子更大、设备更先进、智慧化程度更高。但在我们看来，更重要的不是硬件品质，而是这里的人文环境和情感链接。”中海康养（北京）有限公司（以下简称“中海康养”）董事长常云在接受《证券日报》记者采访时表示。

    这种理念，也体现在项目大量运营细节中。在现场演示中，记者看到，老人住所内的护理床缓缓下降，最低距离地面仅约25厘米。“这样的高度可以有效降低失能老人夜间坠床造成二次伤害的风险。”常云说。

    随后，护理床又缓缓升起，最终停留在约90厘米的位置。“这个高度不是为了老人，而是为了护理员。”常云解释说，护理员每天需要反复帮助老人翻身、护理、清洁，长期弯腰工作，很容易造成腰椎劳损。护理床升高后，护理员可以站立完成护理动作，大幅降低职业损耗。

    “照护者和被照护者同样重要。”常云表示，养老机构最终提供的是服务，而服务质量来自每一位护理员、医生、营养师、康复师、社工等专业人员。

    记者了解到，北京锦宸整体按照约1：3的人员配置建立服务团队，除护理人员外，还配备医疗团队、康复团队、营养团队、心理咨询团队、社工团队等，共同完成长者照护工作。

    从“资源驱动”转向“能力驱动”

    中海康养·北京锦宸对发展模式的探索，折射出整个养老产业正在由规模竞争转向能力竞争。

    “当前行业最大的变化，是从‘资源驱动’彻底转向‘能力驱动’。”中国老龄产业协会康养数经委执行主任兼秘书长王秀玲向《证券日报》记者表示，五年前，行业投资逻辑倾向于“拿地、建楼、上床位”，服务打磨和盈利模型验证相对“粗放”。而今天，床位总量短缺时代已基本结束，但结构性矛盾凸显——大量新建机构入住率提升缓慢，真正高品质、有医疗支撑的照护服务却一床难求。

    中国老龄产业协会科技委主任王永春向《证券日报》记者表示，当前，刚需群体对专业照护、医疗支撑、康复辅具适配的要求持续提高；活力老人对康养旅居、老年教育、精神文化的需求快速释放；高端客群对个性化、全周期健康管理的诉求日益明确。需求分层的特征较为显著。

    这也意味着，单纯依靠硬件优势已经难以形成长期竞争壁垒，养老机构需构建专业的服务能力、精细化的运营能力以及场景创新与科技赋能能力。

    在此背景下，越来越多布局养老领域的企业开始加大对能力建设的投入。常云表示，目前中海康养通过社会招聘、校园招聘以及中海集团内部人才流动等方式，引进更多具有运营管理、医疗护理等专业背景的人才；同时，将企业文化、专业技能、运营管理等培训融入员工成长全过程，逐步建立起覆盖“选、育、留”的人才培养机制。

    此外，企业也在加码数字能力建设。在中海康养·北京锦宸内部，记者发现，智慧养老系统是提升运营效率的重要支撑。近期，椿萱茂·龙岗区养老护理院正式启幕，这是全国首个全场景开源鸿蒙养老护理院。越来越多的新建养老项目从规划阶段即围绕照护场景、服务流程等进行适老化、智慧化设计。

    长期主义成行业共识

    对于养老机构而言，能力的提升不仅决定服务品质，也决定着商业模式能否跑通。王永春表示，目前我国养老产业仍处于市场化发展的成长阶段，盈利能力受到入住率等多重因素影响。养老项目普遍有三年至五年的培育期。一般来说，养老机构入住率达到80%左右，才能进入稳定盈利区间。

    因此，养老产业并不是一个追求短期回报的行业，走长期主义路线是行业共识。常云表示，中海康养的发展战略并非单纯做养老项目，而是希望成为领先的康养业务服务商和资产管理平台。

    在常云看来，中海康养·北京锦宸等重资产项目更重要的价值在于打造行业标杆。通过这一项目，中海康养不断完善服务体系、培养专业运营团队、打磨智慧化管理平台，并形成了一整套可复制、可输出的运营标准。

    “在形成了成熟的运营体系、人才体系和数字化能力之后，我们就可以通过轻资产输出，把专业能力转化为市场竞争力。”常云表示，目前中海康养已承接部分轻资产运营项目，希望未来实现重资产投资与轻资产运营协同发展。

    椿萱茂养老运营管理有限公司（以下简称“椿萱茂”）副总经理陈思在接受《证券日报》记者采访时表示，经过多年实践，机构养老的盈利模式已经越来越清晰，椿萱茂已有不少项目进入盈利阶段。未来，椿萱茂将主要拓展轻资产业务和公建民营项目。

    商业模式渐趋成熟

    “随着REITs（不动产投资信托基金）退出渠道逐步打开，养老产业逐渐形成从投资、融资、运营到退出的完整闭环，未来三年至五年行业成熟度有望进一步提升。”陈思表示。

    不过，在业内人士看来，养老REITs真正落地仍需时间。王永春认为，目前养老资产发行公募REITs仍面临现金流稳定性不足、资产权属不够清晰、运营模式尚未完全成熟等现实问题。

    “要达到REITs所要求的收益率，需要具备较强的运营能力。”王秀玲表示，当前行业运营水平分化严重，能够持续输出达标业绩的管理团队依然稀缺。

    对此，常云表示，资本市场最终认可的仍然是底层运营能力。“未来养老资产能否进入REITs平台，关键是服务品质、运营效率和资产回报能否达到资本市场要求。”她透露，中海已有成熟的REITs平台，未来康养业务也希望作为资产模块纳入其中，并力争在三年左右时间内完成资本运作闭环。

    从“拼建设”到“拼运营”，再到探索轻资产输出、REITs退出等更加成熟的商业模式，养老行业正在逐步走出依靠重资产投入的发展路径。接下来，随着政策体系持续完善、专业运营能力不断提升以及资本市场机制逐步成熟，高品质养老将进入更加注重长期价值和运营效率的新阶段。