大额预亏理由相似 多家房企 计提资产减值准备遭问询

    近日，多家A股上市房企陆续披露了2022年度业绩预告，其中中天金融、荣盛发展、中南建设、金科股份等房企预告业绩将出现较大幅度的亏损，并将亏损原因归结为地产业务收入利润下降、开发项目利润率下降、资产减值等。交易所对此高度关注，先后向多家上市房企发函问询是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

    交易所关注多家房企业绩预亏

    2月1日，深交所对金科股份下发关注函称，公司预计2022年归母净利润亏损95亿元至190亿元，主要原因为房地产项目交付量和毛利率均大幅下降，公司基于谨慎性原则对存在减值迹象的资产计提减值准备。

    深交所要求金科股份说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程，并分析前期资产减值准备计提的充分性，报告期资产减值准备计提的合理性，是否存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。

    同日，中南建设亦收到关注函。关注函指出，公司预计2022年归母净利润亏损75亿元至90亿元，主要原因为公司加大现房库存去化带来更多亏损，增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备，同时各项费用增加。

    深交所要求中南建设说明2022年预计存货跌价准备计提情况，各项开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程和结果，涉及的关键估计及假设，是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况等，并说明与2020年、2021年对应主要参数选取、测算过程等方面的差异及原因，分析2022年存货跌价准备计提金额预计同比增加的主要原因及合理性。

    1月31日，深交所对荣盛发展下发关注函称，公司预计2022年归属于上市公司股东的净利润为-250亿元至-190亿元，扣非后净利润为-253亿元至-193亿元，亏损原因包括开发项目利润率下降、资产减值等。

    对此，深交所要求公司说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

    合理计提或有利企业轻装前行

    有房企高管向记者表示，2022年房地产市场表现低迷，项目市场销售不畅，资产价格普遍下跌，还要偿还到期债务。在这样的情况下，部分房企业绩出现预亏。

    该房企高管表示，每年公司都要对公司旗下的各个项目作评估，参考项目周边的价格，然后与公司的成本进行对比。在市场低迷的情况下，项目的评估价如果低于成本价，未来会导致亏损，这时就要根据会计准则的要求，计提存货跌价准备。但计提多少并不是由企业说了算，而是要经过反复核实和测算，要符合会计准则，基于审慎的可变现净值和成本的差值进行确定。

    具体如何确定存货跌价准备计提的金额？有专业人士为记者举例称，比如在市场下行阶段，一个尚未销售的新盘房价为1万元/平方米，总货值为10亿元。假设房企在这个项目上的总成本为15亿元，那就面临5亿元的亏损，房企在其2022年年报里的存货跌价准备计提金额就是5亿元。如果2023年市场转暖，销售情况向好，该楼盘的公允价上升，总货值从10亿元变成了12亿元，企业总成本15亿元不变，则意味着企业在该项目上可以少亏2亿元，这少亏的2亿元通过回拨操作就可以成为企业2023年的利润。

    业内人士表示，房企进行合理的存货跌价准备计提，或有利于企业来年轻装上阵，以期达成更好的业绩表现。

    “业界普遍对于2023年的房地产市场预期向好，公司也希望在2023年能轻装上阵。”有上市房企高管说。