利率走低催生债务置换 中介“按揭转按揭”暗藏风险

    伴随着多地房贷利率的下行，不少购房者正在加入到提前还贷的大军。同时，在抖音和一些公众号上，部分中介宣称银行之间内卷严重，相互挖墙脚推出了“按揭转按揭”业务，这立刻引起了市场的高度关注。

    据《中国经营报》记者了解，不少购房者目前有通过低利率房贷置换高利率房贷的需求，但是大部分商业银行目前并未开展“按揭转按揭”的相关业务，其操作性也并不高。中介公司对外炒作的“按揭转按揭”，很可能是通过小额贷款公司或者担保公司重新申请的一笔大额贷款，其中则存在很大的风险隐患。

    降低债务成本需求增加

    在抖音等社交媒体上，“按揭转按揭”的热度逐渐走高，吸引了一批背负房贷人群的高度关注。发布在这些社交媒体上的视频宣称，银行的内卷越来越严重，在房贷利率上已经开始打价格战，并开始相互挖角贷款存量客户，推出了“按揭转按揭”业务。

    所谓的“按揭转按揭”，就是购房者通过重新向另外一家银行申请低利率房贷置换此前银行的高利率房贷，房贷利率按照目前利率计算，能够大幅降低购房者的还贷压力。以30年的房贷年化利率4.1%置换年化利率5.88%计算，购房者可以省掉大约30万元的还款金额，甚至有银行的房贷利率更优惠低于4%。

    11月21日，贝壳研究院发布的数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套利率平均为4.91%。从公开的数据看，目前已经有多地房贷利率进入到了“3时代”，处于历史性的低点。

    然而一年前，银行的房贷行情则截然不同，额度紧张且利率较高，不少购房者的房贷利率都超过了5.7%，这也让不少人有了降低债务成本的冲动。

    2022年下半年，市场掀起了一股提前还贷的热潮，在各大一二线城市非常普遍。比如杭州部分银行提前还房贷的已经安排到了明年的4月，而北京、广州等地的提前还贷也需要排队等候。但是，也不是所有的购房者都有能力一次性地提前偿还房贷，这就让“按揭转按揭”成功地击中了这部分人的需求。

    家住北京朝阳的陈鹏就是其中之一。“如果能够按揭转按揭直接降低房贷利率，那么一个月将少还1000多元的房贷。”陈鹏表示，这会让他每月相当于多了1000多元的收入，他个人肯定是非常愿意的。

    据了解，陈鹏去年在北京买房贷款了200多万元，当时的利率是年化5.7%左右。而今，北京的银行房贷利率都不到4.6%，这其中的利差让他心动。

    更重要的是，他认为，如果银行有“按揭转按揭”的正规业务，这与通过经营贷置换房贷的操作有本质上的区别，不会存在违规风险，也不会涉及到购买壳公司等烦琐的程序。

    陈鹏说：“除了经营贷之外，不少人在银行的消费贷利率也不高。一批人实际已经通过消费贷的体现置换了部分房贷，这种挪腾至少在成本上是划算的。但是，相比按揭转按揭来说，市场需求肯定更大了，大家也不会有这么强的提前还贷冲动。”

    “馅饼”还是“陷阱”？

    面对社交媒体上冒出的“按揭转按揭”视频，银行是否有该项业务？真实情况又是怎样的呢？

    记者采访了北京地区部分银行，多数银行的答复是“并未开展这类业务”。按照银行的说法，客户在偿还完贷款之前，抵押房产是无法解除抵押状态的，而银行也不可能在贷款中先放款，让客户偿还贷款对房产解压后再进行抵押。

    “所谓的按揭转按揭，在操作上就不符合银行的规范，逻辑上行不通。况且银行的风险比较大。”一家股份制银行人士称，挖角其他银行房贷的存量客户也不是银行的主流业务，这种恶性竞争会扰乱当前金融市场的秩序。

    另外，该股份制银行人士表示，银行一笔正常的房产按揭贷款需要买卖双方的网签合同、交易合同、首付凭证、房产证、缴税发票等一系列的材料才能通过审核，而“按揭转按揭”中是明显不具备这些材料的。

    该股份制银行人士向记者透露，按照银行的贷款风险评估习惯，银行在对抵押过的房产进行再贷款时，也会参考此前贷款给予的利率，至少不会大幅下降放大银行的风险。“按揭转按揭很难实现。”

    早在2019年8月，央行曾发文要求银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

    既然银行没有相关的业务，这种“按揭转按揭”是空穴来风吗？记者从部分资金中介机构了解到，这可能是中介的一种营销手段。

    “中介机构的做法五花八门，可能只是为了吸引客户。”北京一家中介机构客户经理称，不少中介会先通过这种诱惑将客户引进来，然后推荐的大多数还是经营贷置换房贷的套路。“一旦有客户过来咨询这种业务，中介机构可能会以银行业务被限制了等各种原因推诿，然后支招建议客户做经营贷代替。”

    记者还了解到，有的中介声称能进行“转按揭”，而实际操作则是通过住房抵押的大额消费贷来置换高利率的房贷，具体的做法是先用一笔过桥资金偿还完房贷之后，再将房产抵押给担保公司，用担保公司增信在银行做大额的消费类贷款。

    北京的一家中介公司人士表示：“这也是通过房产抵押来实现贷款。由于我们与一些小银行有合作，大额消费贷的利率在有担保的情况下并不高，贷款的年限也有长有短且能够循环，我们仅仅收取一个点左右的中间费。长期来看，客户还是比较划算的。”

    上述股份制银行人士对此认为，由于部分中介公司的业务是游走在灰色地带，与中介公司的合作可能会面临一些风险，尤其是这类非常规性业务。“如今监管对于信贷资金的用途监管很严，一旦中介公司业务踩线被发现，购房者的房产是抵押在担保公司等中介，相比直接抵押在银行的风险更高。”

    今年10月14日，中国银保监会消费者权益保护局专门发布了2022年第7期风险提示，提醒有借款需求的广大消费者要选择正规机构办理贷款，警惕非法中介或不法行为侵害权益。而据记者统计，今年以来，中国银保监系统已多次发布关于防范不良或非法“贷款中介”的风险提示，对移花接木的“AB贷”以及让贷款“曲线”流入楼市的“经营贷”“消费贷”等现象进行了曝光。

    此前银保监会消保局介绍称，当前贷款市场上，有一些非法中介假冒银行名义，以虚假宣传的方式诱导消费者办理贷款。但其实这些诱人条件的背后却是高额收费、贷款骗局等套路陷阱。