美国房贷利率再冲高 有专家称美国房地产下行趋势明显 金融风险尚可控

    本报记者 朱宝琛

    见习记者 韩昱

    在美联储大幅加息的背景下，美国房贷利率出现显著上行。

    据报道，MBA（美国抵押贷款银行家协会）于11月9日晚公布数据显示，截至11月4日当周，美国MBA30年期固定抵押贷款利率达到7.14%，并已连续三周维持在7%以上，逼近2001年以来最高水平。事实上，今年初美国MBA30年期固定抵押贷款利率仅为3.33%左右，据此计算，该利率年内涨幅已达114%。

    东方证券研报认为，房地产是美国经济当中对利率上行最敏感的领域之一，随着美国房贷利率上升，目前美国房屋销售已出现明显趋冷。而住宅投资也是今年美国经济表现最差的分项之一。

    MBA数据报告显示，截至11月4日当周，美国MBA抵押贷款再融资活动指数较前一周下降了4%，同比下降87%；MBA抵押贷款购买指数较前一周微升1.3%，是六周以来首次正增长，但同比仍下降41%，购房需求接近2015年以来最低点。

    美联储主席鲍威尔在11月3日的新闻发布会上也曾表示，在金融环境收紧，居民实际收入下降的情况下，美国房地产活动已出现显著减弱。

    数据显示，美国2022年三季度实际GDP环比折年率初值为2.6%，是今年以来首次环比正增长，但其中住宅投资环比增长-26.4%，较前值-17.8%继续下滑，且今年前三季度均为环比负增长，幅度亦不断扩大。

    华安证券研报认为，作为三季度私人投资下降的最主要因素，美国住宅投资拖累其GDP增长1.37%，且鉴于美联储加息短期内还将继续，美国房贷利率预计将会维持高位，或对地产投资带来持续抑制。

    美国房地产市场下行不仅对经济造成拖累，市场甚至担心其可能引发金融风险。

    对此，东方金诚研究发展部分析师白雪在接受《证券日报》记者采访时分析称，一般而言，高房价和高泡沫、高杠杆，以及房价大跌导致的负资产等是房地产下行周期引发金融风险的必备条件。与次贷危机时期相比，目前美国居民和金融部门的杠杆率都处于相对低位。即便在美联储加息周期，金融条件收紧，金融体系也尚有大量冗余流动性，且抵押贷款也以高信用评级为主，美国金融体系房地产风险敞口有限。

    “对利率敏感的美国房地产已经出现衰退迹象，美联储激进加息推升抵押贷款利率大幅上行，房地产多项指标均显示出美国经济即将衰退的风险较高。”中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，不过考虑到此轮美国房地产信贷评级质量显著较次贷危机时高，金融监管更严格；并且投机性房地产需求较少，房地产泡沫成分较低；叠加居民资产负债表仍较好，因此虽然预计美国房地产将继续呈现下行趋势，GDP住宅投资项环比持续负增长，但美国房地产市场出现像2008年深度衰退的风险较低。

（编辑 于南）