本报记者 王丽新
3月17日，A股房地产板块大涨，特发服务、阳光城、世联行、天保基建、我爱我家、嘉凯城、苏宁环球、新城控股等13只地产股涨停。
截至收盘，港股房地产板块上涨约10%，内房股整体走高，融创中国大涨59%，创下最大涨幅记录。旭辉控股涨近33%、龙光集团涨42%、碧桂园涨超28%、世茂集团涨超32%，中国恒大涨超17%，万科涨超7%。
有业内人士称，今日地产板块股价大涨，与昨日多部委密集发声有关。但对房地产板块的投资，仍然需要保持理性。虽然积极信号密集，但反弹幅度有多大，还有待后市验证。
多部委对房地产密集发声
3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”
随后，人民银行表示，坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险。银保监会表示，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。证监会表示，积极配合化解房地产企业风险。外汇局表示，配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
总体而言，多部委密集发声，一是强调防范化解房地产市场风险；二是强调提出向新发展模式转型的配套措施。
如何防范化解房地产市场风险
“金融委会议将房地产企业作为问题提出，这意味着房地产企业问题的重要度提升。”诸葛找房数据研究中心表示，会议表态内容也对房地产企业释放了积极信号。
“预计后期将会出台防范化解房企风险的措施。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，一方面是着重“防范”，在需求的释放及融资端宽松等方面进行调整，使房企的销售及融资畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险；另一方面是着重“化解”，细化支持收并购措施，加快风险出清，加快化解当前出现的风险。银保监会、证监会将加大对收并购贷款、发行收并购债券等融资方面，给予收并购更大力度支持。
据中指研究院统计，截至目前，各种渠道的地产并购类融资额度已释放超过1500亿元。此外，全国性金融资产管理公司（AMC）已有三家有所行动，“行动目标”均是化解房地产行业风险。
中金公司表示，除了在支持合理住房需求方面的正向调整外，政策还可在引导问题房企资产处置等予以支持，包括提升优质龙头收并购意愿、纾解房企信用端风险等。
“房企风险的化解，需要政府、房企、金融机构协同，使资金、资源在行业内重新配置，甚至给部分房企创造有序退出或转型的条件。‘有序去杠杆’应该成为行业共识。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，目前房企面临资金压力、信心不足双重困难。稳健型房企短时间压力较小，且有余力在土地市场、收并购市场出手，而风险房企和部分民营房企，由于负债较高、资金成本较高，以往高成本的资金只能让这部分房企用高周转模式降低资金成本，在不给予支持的情况下难以通过自身能力走出困境。
新发展模式方向在何处？
昨日，金融委会议指出“提出向新发展模式转型的配套措施”。此前，2021年底的中央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。今年两会政府工作报告也明确指出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场”。
“考虑到当前房地产处于调整期，过去形成的‘高负债、高杠杆、高周转’的房地产开发经营模式不可持续。”刘水表示，因此，未来房地产企业低负债、低杠杆的经营模式将会受到鼓励，将是新发展模式的重要方向。
对此，诸葛找房数据研究中心认为，新发展模式主要包含城市更新、租赁住房、轻资产发展等。国内目前住房模式还是以商品房为主，未来的市场供应主体更加多元化，尤其会大力支持租赁住房的发展，包括完善租赁住房的配套措施等。房企也应该积极靠拢新发展模式。
关于房企的新发展模式，在潘浩看来，首先“慢”的能力是需要房企思考和建设的，近年提出的解决“大城市住宅突出问题”，需要房企更多参与到保障性租赁住房、新市民住房需求、城市更新、老旧社区改造中，不仅是开发建设还有运营管理。
潘浩进一步强调称，这对房企来说是一个挑战，要在原有的“买地——建设——销售——交付”之后增加更多的“运营”，从资产管理、资产运营中获取长期效益。其次，构建慢的能力需要“慢”的资金支持，使资金成本适度降低，让房企有条件挣“慢”的钱，摒弃“资金——土地——更多资金——更多土地”的逻辑，使土地和项目能够给企业提供更长线的现金流，逐步构建“慢”的能力，走向良性循环。
（编辑 张明富 乔川川）
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