本报记者记者 王丽新
“物业什么时候上市？”这是每次年度业绩会上，龙湖集团管理层的必答题，提问者有媒体，也有投资者，但得到的回答是“暂时没有上市计划”。
不过，1月7日晚间，龙湖集团旗下物业板块龙湖智创生活向香港联交所提交招股书，有业内人士这样评价，“栽一棵树最好的时间是十年前，其次就是现在。”
不得不说，2019年以来房企密集拆分物管板块上市，面对减缓母公司流动性压力和行业70-80倍高估值等多重诱惑，龙湖智创生活“坚持”缺席。如今行业估值已回归理性，平均市盈率在30倍上下浮动，个别母公司遭遇债务危机的物管企业市盈率已降至10倍，叠加地产行业正值冬天，龙湖智创生活反倒来了，龙湖出于何种考虑呢？
跑通“智慧服务”模式？
在传统商业模式下的物管服务企业，人工成本占到70%以上，但物业费七八年可能难涨一成，按照这种商业模式扩张，显然不是赚钱模式。
彼时业内猜测龙湖物业不上市原因：在物管行业非标服务模式下，成本高效率低，若做传统的物管公司，仍旧是靠规模竞速支撑利润规模的商业模式，多一个传统物管上市主体，只是扩大管理半径，难以发挥“一个龙湖”战略下，板块之间相互赋能的“1+1>2”的乘数效应。
有了这样的考虑，模式不跑通，自然不能急着上市。那么，如今将物管板块拆分上市，是模式跑通了吗？对龙湖智创生活分拆上市，招股书透露，通过“智能科技化”手段和“智慧人性化”服务，以“创新”驱动，“创造性”地连接人与空间，是龙湖智创生活显著区别于其他企业的重要特征。
据悉，依托“一个龙湖”生态体系，除自主研发外，龙湖智创生活亦受益于龙湖集团包括产业互联网、物联网、人工智能等，底层技术支撑和中台共享服务功能模块的支持，持续构建针对空间运营与服务的科技体系及解决方案，并开发各类新兴技术与系统。另招股书披露，龙湖智创生活此次IPO募资净额的一部分，未来用于持续提升数字化运营及人工智能物联网（AIOT）的核心竞争力。
有业内人士向《证券日报》记者直言，智慧服务模式是否跑通，还有待验证。但若想稳居物管行业头部阵营，将交易服务“标准化”，提高交易效率，完成数字化转型，是中长期目标，任重道远。在此之前，服务业态多元化、第三方独立业务收入占比超过50%，是保证现金流收入，以期实现长期目标的重要支撑。
第三方业务收入占比过半
实际上，近一年来龙湖智创生活收并购频繁，如今看来，或许是为了上市做准备。
2021年3月，龙湖智创生活以12.73亿元收购亿达物业全部股权；2021年8月6日收购楷林商务服务；8月25日，完成收购美好幸福物业；9月，向九龙仓集团收购其旗下中国内地部分物管企业100%股权。
对此，中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示，龙湖智创生活的并购意义深远。第一，可以快速实现管理面积的扩张，实现自身业绩目标；第二，实现对企业管理业态的快速补充；第三，通过并购专业性公司为拓展增值服务做好准备；第四，通过并购部分具有区域优势的物业公司来强化区域深耕或者市场外拓，优化整体市场布局。
IPO之前，抓住房企抛售物业回笼资金的抄底时刻收购，让龙湖智创生活的第三方收入规模快速增厚。据招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，来自独立第三方住宅及非商业物业在管建筑面积占比59.8%。
更重要的是，在管面积规模持续扩张的同时，龙湖智创生活营业收入和业务结构正在不断优化。
“物管＋商管”提升估值？
积极布局渗透诸多个细分市场，这是碧桂园服务、万物云等头部物管企业都在做的，目的就是实现对城市服务的全覆盖，以在更高制高点上取得规模和业绩的持续增长。这是科技赋能想象空间之外，决定资本市场给予估值的重要参考依据。
招股书显示，截至2019年、2020年及2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入分别为43.69亿元、64.68亿元、77.71亿元；净利润分别达到6.81亿元、9.31亿元、11.3亿元，营收和净利润双双增长，且增长的速度不断加快。
从招股书可知，龙湖智创生活收入由住宅及其他非商业的物业管理服务和商业运营及物业管理服务两大板块构成，拥有全赛道的业态布局。截至2021年9月30日，前者对收入的贡献率从89%下降到77.4%，后者对收入的贡献率从11%提升至22.6%，商管业务收入占比提升。
有分析师向《证券日报》记者直言，此前，物管板块分为纯物业、轻资产商业运营商以及两者结合者，但纯物业管理赛道拥挤，如果不是特别有特色的公司相对吸引力与未来扩张力都不够，整体估值已回归理性，有轻资产商管业务和科技赋能加分，估值短期内则仍会在相对较高的水平。
对此，中信证券指出，龙湖智创生活最佳可比公司是华润万象生活，两者都具备以一、二线城市业务为主的物业在管组合和运营商场组合，都具备有全国影响力的品牌，都试图在物管和商管运营服务方面寻求协同，综合化满足消费者需求，也都具备一个信用强大、稳健发展的母公司作为坚实后盾。就区别而言，龙湖智创生活的物管收入远大于华润万象生活，物管业务外拓和并购的经验也明显更为丰富，商管外拓则晚于华润万象生活，定位面向更广阔城市中产居民。
“龙湖智创生活商业运营服务已开业60个项目，在管580万平方米，储备项目68个，商业运营板块优势凸显。”牛晓娟表示，在当前商业运营备受资本青睐的背景下，“物管+商管”的有机结合可能会为龙湖智创生活带来更高估值。
亿翰智库也指出，待龙湖智创生活上市后有望成为市值前三的物业企业，万物云若也成功登陆资本市场，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部企业将形成“三足鼎立”的格局，将会对市场上的交易资金产生巨大的“引流”作用。
此外，牛晓娟指出，2021年港股物业板经历了5个多月的调整，当下物业企业估值已恢复合理水平，板块下行空间不大，房地产行业政策也已出现边际改善，预计未来将逐步好转。因此，龙湖智创生活选择此时上市，定是经过审慎考虑的，可以说是不错的机会。
值得一提的是，公布分拆物管板块上市后的第一个交易日，龙湖集团涨4.37%，报41.80港元。正如上述分析师指出，“资本市场是欢迎的”。
（编辑 乔川川）
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