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金科方明富: 一味追求规模已不是最佳选择

2020-08-15 06:46  来源:21世纪经济报道

    “我们去年的人均GDP相当于1978年的美国、1979年的德国和1995年的韩国。那个时候这些发达国家的城镇化率已经到70%了,去年年底我国的城镇化率是60.4%。所以说,这个行业足够大,未来的空间也足够大。”在近期的“博鳌·21世纪房地产论坛”上,金科股份联席总裁方明富表示。

    随着“白银时代”的到来,房地产业的“马太效应”愈加明显,“弯道超车”的难度似乎越来越大。同时,楼市调控的常态化,也令企业很难在规模的跑道上一路狂奔,追求高质量发展成为行业的共识。

    尽管“黄金时代”已经远去,但方明富认为,企业在任何时候都有发展机会。在现阶段,房企应追求适度规模下的高质量增长。“适度规模”可令企业在“马太效应”下获得生存空间,“高质量”则是夯实企业核心竞争力、实现长远发展的基本要求。相比之下,“一味地追求规模不是现阶段的最佳选择。”

    2019年,金科股份实现销售金额1860亿元,同比增长57%,完成当年度目标的124%。公司销售金额排名全国房企第17位,销售面积则长期位居前十。

    长效机制将“熨平”市场周期

    新冠疫情是今年房地产业最大的“黑天鹅”事件,受此影响,一季度市场销售遭遇重挫,虽然二季度市场有所恢复,但除个别区域出现非理性火爆外,整体市场走势平稳。

    对于今年的楼市,方明富在接受21世纪经济报道记者专访时表示,横向对比来看,房地产是恢复速度较快的行业之一。当前的市场已经恢复到正常状态,但并没有到火爆的程度。在政策端,仍然是“稳”字当头。

    方明富称,年初对市场走势的预判是“量微降,价微升”,如今仍然坚持这种判断,理由有三:

    第一,虽然上半年行业的整体数据不错,但企业个体面临的压力很大。

    第二,城市之间的分化现象越来越严重。“有些三四线市场到6月底还有企业促销,而在华东区域,部分城市已经因为过热而遭遇政策打压。未来这种分化越来越明显。”

    第三,疫情影响,使得市场的高端需求(豪宅)和低端需求(刚需)在减弱,中端的改善型需求在增加。但由于低端刚需恰恰是房地产销售量级最大的部分,这也会对未来的房地产销售带来压力。

    今年以来,监管层多次强调“房住不炒”,在政策端突出“稳”字诀,一些市场过热的城市,很快出台政策进行调控。7月中旬,监管层罕见地召开“房地产工作座谈会”,再度对政策进行定调,并透露出房地产长效机制已经开始试点的信息。

    方明富指出,长效机制的推出,将“熨平”市场周期。“以前市场的周期性强,曲线波动剧烈,波峰和波谷都很明显;现在的市场曲线会较为缓和,就像在一个窄的箱体里面波动。”

    前端投资能力决定成败

    在这种新的市场环境下,房地产业还有没有新的发展机会?

    “任何一个行业在任何时候都有企业成长的机会。”方明富说,“就像互联网行业中的‘BAT’已经够强大了,但是抖音仍然能在短短几年时间就迅速做起来。”

    方明富表示,房地产也有很多的发展机会,但并不是靠“一脚油门”超过竞争对手的那种模式。“未来我们要从快速的极致增长心态转变到持续的运维心态,包括怎样把客户服务好,把产品研究透,把企业的持续经营能力打造好。在未来房地产庞大的市场空间里,还是有很多增长空间的。”

    从企业策略上看,方明富更认可“适度规模下的高质量增长”,在保持适度规模的情况下,来寻求利润的合理匹配。“如果企业没有这种适度的规模,那么在‘马太效应’很强的状态下,未来的生存空间就会越来越窄。”

    相比之下,“一味地追求规模不是现阶段的最佳选择。”

    但新的形势也给企业提出了新的要求。方明富向21世纪经济报道记者表示,由于市场的容错空间大大缩小,因此前端的投资能力,往往成为决定项目成败的关键因素。“以前有做得不精细的地方,犯的一些错误,都可以通过市场来消化,但现在已经没有空间。”

    方明富指出,在这种情况下,投资的精准性、对节奏的把握、对市场精细化的量价判断,对未来增长的判断,就显得更重要。与此同时,当消费者越来越成熟之后,产品力的系统性提升(包括其隐含的服务配套),也是十分重要的。

    他还表示,从企业管理的角度看,内部综合管理效能的提高也不容忽视。

    “在以前的行业成长期,房地产的发展模式很粗放。因为很多问题可以靠市场解决,企业也缺乏动力去精抠成本、管理、细节。”方明富说,当前,企业面临的外部环境都在同一个尺度上,规模房企的发展模式也较为趋同。如何通过内部挖潜,在有限的空间里获得更高的利润和更好的发展,是最核心的生存逻辑。

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