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北京楼市新盘两天认购100亿元 二手房成交量高位回落

2020-06-16 01:19  来源:证券日报 王丽新

    本报记者 王丽新

    就在前不久,北京楼市出现了一幕少见的情形:一个周末的两天时间,北京4个新建住宅同时开售,总计认购金额约达100亿元。

    6月份的第一个周末,热浪骄阳下,在南四环外旧宫桥下凉水河河畔,从早7点到晚7点,络绎不绝的选房人戴着口罩、排队量体温、出示健康码,进入京能电建洺悦湾项目临时搭建的红色大棚,报出自己中意的房号。这是今年截至目前,北京唯一一个拿到了1254套全部房源预售证后首开全推的楼盘。

    更让这个周末颇为不同寻常的是,“包括京能电建洺悦湾项目在内,同时开售的4个楼盘的认购金额达到了约100亿元。”和硕机构首席分析师郭毅向《证券日报》记者表示,在这几个项目中,有的楼盘销售价格跟周边二手房呈现全面倒挂现象,有的是开发商以低于市场预期的价格入市,所以认购量很高,有两个项目的数百套房源全部推出当日即售罄。

    北京楼市遇“百亿元周末”

    “6月4日-5日集中发证的10个住宅项目中,随即在6月份的第一个周末开盘的分别是电建洺悦湾、长安九里、长安云尚等,总货值约280亿元。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,从开发商公开数据看,这些项目较适合刚需客户,如首次置业和首次改善群体,总价区间在400万元-800万元之间,为市场主力供应产品类型。

    开发商公布的信息显示,京能电建洺悦湾最终成交617套,去化率近50%,成交金额达到31亿元;长安九里首开240套房源,500多人线上抢房,只用了14分36秒全部售罄,最终成交20.29亿元;长安九里旁边的中海长安云尚,88平方米和115平方米的户型全部卖光,销售金额达到18.5亿元。

    “京能电建洺悦湾限价为54715元/平方米,和周边的二手房价格全面倒挂。周边朗润园二期成交价超过了每平米6万元,富力盛悦居则要更贵一些,超过65000元/平方米。”北京中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,积压的需求在这个时间点爆发了。

    据中原地产研究中心数据显示,北京过去几年年度新建住宅销售额网签数据基本在2000亿元左右,2020前5个月合计网签了766亿元,平均到每个月约为150亿元。但这并不意味着北京楼市已经进入上行通道。

    “认购房源不排除出现退房现象,不同项目对客户筛选要求不同,因此是否出现退房或者退房量多少都会不同。”在郭毅看来,目前北京市场上在售的很多项目是开发商在地价高位时投资的,入市后在价格上就失去了灵活调整的空间,还有一部分项目对客户定位有偏差或者产品力弱,这类项目都较为尴尬,整体上滞销仍占比较高。

    二手房客户或转买新房

    “本来是在南城看二手房,看了几套后,中介推给了我一些新盘做备选。”近日一直在看房的李女士(化名)向《证券日报》记者表示,因为首付款不多,中介经纪人提供了一些将于近期开盘的限竞房供选择,在看过几个项目后,“我挺动心的,觉得以我的首付款水平买老旧小区,不如购买新房性价比更高。”

    事实上,市场上如同李女士一样,本来打算买二手房后又转而看新房的购房者大有人在。“接近90平方米的新建住宅供应量,将有7000套。”张大伟向《证券日报》记者表示,5月份,北京楼市二手房全面升温,一举成交网签16125套创年内新高。背后原因一是西城区学区房新政带来的末班车效应;二是5月新建住宅供应较少,前期挤压需求在二手房领域释放。

    “现在看,随着优质新盘集中入市,会稀释二手房交易量。6月首周,二手房成交量比5月同期明显下调,二手房市场有高位回落的迹象。”张大伟强调。

    “总体来看,5月份供应和成交量仍然保持理性水平,并未出现疫后的补偿性上涨。”潘浩表示,在无明显利好政策和新增需求的情况下,市场总体需求量相对稳定,但随着低总价或性价比高的产品入市,会激发部分刚需和改善客户进场。

    “在改善需求方面,此前拿高价地的开发商想快点上市,半年业绩压顶,现金流回正是最核心的指标。”某不愿具名人士向《证券日报》记者直言,但这一波疫情将减缓北京新房市场成交速度,开发商面临的压力更大了。

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