深圳楼市又爆发？一手房4天成交近200亿

    深圳楼市又“爆发”？一手房4天成交近200亿！房企打出罕见“收割战”

    进入11月底，深圳楼市迎来反转，多个新盘入市成交量大增，近期多个楼盘更是纷纷传出“秒光”的信息。

    深圳楼市又“井喷”？一手房4天成交近200亿

    近期来看，深圳有部分楼盘大量推售，截至11月30日，深圳全市共计20个楼盘取得预售证，预计17个项目将入市，累计推售房源套数达12277套。

    11月26日晚上8点，福田某楼盘采用线上选房模式开盘，19点30分公示房源，20点开始选房，20点30分选房结束。选房历时半个小时，去化率高达96%。

    上周末记者也来到该楼盘了解具体情况↓

    某楼盘销售人员：前几天开的盘，今天才是第五天，四天前的晚上开盘是397套，当天晚上就剩16套了，现在只剩4套。

    11月底，在万科喊出“活下去”之后将近60天里，这家风向标式的房企不仅接连拿地，而且还在深圳打出了极为少见的“收割战”。

    11月28日，万科某楼盘开启网上选楼房，半小时卖出1900套，销售金额突破70亿元，打破深圳有史以来的单盘销售纪录。

    深圳近十天内共推出5个新盘，共有约5500套房入市，单价从4万到10万不等，其中近4天就成交了接近200个亿。

    中国城市经济专家委员会副主任宋丁：最近在一手出现几个新盘，它是因为压抑了几个月以后，需求其实相当大，深圳情况不一样，它是一个持币观望的市场，很多人购买力是有的，但因为调控，它收缩起来了。在沉淀了3到4个月之后，市场有返回动力。但是，价格仍然是平稳的，甚至是微微有所下跌。

    不过，这并不意味着深圳楼市回暖，一些十分难卖的项目，则推出分期首付、特价房源、一口价等方式促销。事实上，除几个“网红盘”外，深圳其他新盘的去化率并不理想。

    深圳中原研究中心数据显示，深圳11月倒数第二周四项目开盘，入市一手住宅去化约46.8%。其中龙岗某楼盘推出415余套房源，去化率最低约10%。

    深圳美联物业全国研究中心总监何倩茹：从监测数据看，目前新房市场的回暖态势还没有形成。上两周的一些楼盘热销，可判定为是个别案例。其实，这些热销的楼盘也会有一些打折的行为，它的销售价格是很接近地气的，所以，客户去买也是很正常的现象。

    据乐有家研究中心数据显示，11月深圳新增预售9468套，环比上涨84.71%；库存面积361.21万㎡，去化周期13.8个月。11月深圳一手住宅网签1985套，环比上涨8.17%，网签均价54066元/㎡，环比下跌0.01%。

    受新房市场限价挤压二手房交易量持续下跌

    和深圳一手房市场销售火爆的形势相比，二手房成交量的表现依然冷清，二手房市场空间受新房限价挤压，成交量及价格均走低。一些中介甚至表示，他们已经半年没有接单了。

    记者来到深圳市南山区某房产中介门店，这里的中介告诉记者，由于成交量一直处于低迷的水平，目前二手房价格已经出现了松动，不少业主将自己手中的房产价格下调10%到15%，但即使在这样的下调幅度下，二手房成交量依然没有出现上升的趋势。

    深圳链家房地产中介张强：有880万的房子，现在业主下调了20万，也有客户在看，也有在谈，但目前还没成交，房子放盘也有两三个月了，11月份相对于10月份，成交量大概下降20%到30%。

    由于二手房量价的持续低迷，市场上的中介人员也在流失。陈绍喜十月底刚刚从做了七年的房地产中介公司辞职，他告诉记者，自己已经半年没有成交二手房了。

    深圳某房地产前中介陈绍喜：今年市场一直不是很好，7月份出了限售政策之后，市场就更加冷淡，我们也都非常努力地推介，但是成交量还是非常小，所以现在也是选择辞职休息。

    深圳市民黄女士准备结婚，打算要买一套七十平米两房的公寓，虽然近期二手房市场价格有所下降，但总价还是超过了她的预算，黄女士最终选择持续观望。

    深圳市民黄女士：目前看了半年左右的房子，有560万、600万左右的几套房子。业主降5万、10万，如果能再优惠30万，可能就会下手。

    像王女士这样持续观望的买家并非个例，除此之外，合同成交周期较长可能引发违约问题，也成为二手房交易放缓的原因之一。

    深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦：因为毕竟在买二手房，尤其在换房的人当中，这部分人群很多都是需要卖了房子，才有一部分资金去换更大的房子，在这个过程当中，如果他的房子没有及时卖出去，或者他的房子在买卖过程中也出现了延迟，在这种情况下，可能就会涉及到交易时间太长的情况，可能就会有违约的。

    根据中原地产的监控数据，8月份深圳二手房成交量高达7200套，到了11月月底，当月成交量仅为3303套，相比8月份已经腰斩。这一数字，创下除春节之外20个月以来的新低。从9月开始，深圳二手房均价开始走跌，从9月的52867元下降到11月的52143元，跌了1.5%左右，处于高位盘整状态。

    百家房企发三季报八成报喜

    2018年以来，房地产市场在楼市调控政策影响下，分化正在加剧。随着三四线城市补涨接近尾声，本轮房地产周期也逐步进入下行阶段。

    近日，有多家房地产上市公司已公布2018年年报预告，预喜占比不足一半。

    万得数据显示，房地产中信成份指数中，共有146家房地产上市公司，其中2018年三季报显示，净利润共有126家实现增长，盈利房企占比达到86.3%。截至12月3日，有25家房地产上市公司已公布2018年年报预告，其中有11家净利润实现增长，占比不到一半。

    华创证券房地产行业首席分析师袁豪：房地产行业跟其它行业有一些差别，当期结算的利润实际上是一年甚至一年半之前的销售所滞后的表现。前三季度甚至是2018年全年的业绩表现反映的实际上还是2016年、2017年的销售，它的毛利率又是比较高的，所以从前三季度甚至是全年来看，大部分企业应该还是处于比较高的增长。

    2018年11月，百强房企的业绩表现延续了三季度以来的态势，销售减速明显。11月，虽然百强房企的销售规模较10月环比有所提升，但单月业绩的同比增速仍进一步放缓。

    业内人士表示，从房企截至11月末的目标完成度来看，目前已有近10家房企提前完成了全年业绩目标，但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，可能也会有部分房企无法完成全年目标。

    随着房地产市场价量“双降温”，11月份，中国多地楼市调控频次也呈现明显的下降态势。58安居客房产研究院3日发布的《2018年11月国民安居指数》显示，11月份，受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元，环比下降0.3%。其中，北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，与上月相比，四个城市二手房挂牌价均有小幅下降。

    中信建投证券房地产行业分析师刘璐：对于明年的销售预判，下行是很必然的，一方面，市场经历了很长的调控周期，下行本来是预期之中，能延续到现在，销售已经是有比较有韧性了，再往后看，在如此强的调控下，首先从信贷的严格程度或限购、限贷的执行程度看，各方面都能体现市场比较紧的态势，在这种情况下，需求往后是自然下行。