北京二环外限竞房开盘去化超8成 库存积压或引价格战

    接受证券时报记者采访的业内人士认为，在当前北京限竞房普遍去化不足3成的市场环境下，超8成的去化水平算非常抢眼了。未来随着供应的不断加大，区域分化也将加剧，四环内区位好供应少，竞争相对少，项目出清周期会比较快，而四环外尤其是南部片区，供应量大，竞争也会更加激烈，去化难度大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

    二环外项目开盘去化超8成

    今日，北京最受关注的限竞房项目之一佑安府开盘，现场人声鼎沸。证券时报记者了解到，此次开盘180套房源，到场200多位验资选房者（此前意向登记时首套验资金额需要300万元），并采取公证摇号的方式选房，当日剩余房源不足30套，去化率超过8成。

    “这个去化水平在当前限竞房普遍去化不足3成的市场情况下，算得上非常抢眼了。”中原地产首席分析师张大伟说。

    该项目之所以受关注，是因为这是近年来北京少有的三环内新盘，而且是限竞房（土地出让方式为“限房价、竞地价”），销售均价不超过79459元/平方米，且最高销售单价不得超过83432元/平方米，而与之一路之隔、10天前取证的商品房项目中国玺（二期），销售单价已经超过11万元/平方米，周边的老旧小区二手房成交价也超过6.6万元/平方米。

    由于三环内接近二环的居住、商业用地极为稀缺，该项目用地当年出让时竞争也是相当激烈，当时吸引了保利+首开+龙湖+招商+西铁营一级、中粮+首创+五矿+远洋、金茂+世茂+国瑞、碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街、平安等10多家房企及联合体参与竞拍，现场房企争抢格外激烈，开拍刚半小时，第41轮报价就达到上限78.7亿元，溢价率49.9%，最终经过68轮竞价、历时近一个小时时间，由世茂+金茂+国瑞联合体以78.7亿元加54%自持面积的代价竞得，该地也成为2017年北京总价第二贵的地块。

    证券时报记者了解到，11月中旬开盘的限竞房项目金融街·融府，开盘去化率也超过8成，该项目位于北京丰台区西南三环外。

    “未来随着限竞房的大量入市，区域分化更加明显。由于北京四环内已经不再批住宅用地了，四环内区位好供应少，竞争相对少，项目出清周期会比较快，而四环外尤其是南部片区，供应量大，竞争也会更加激烈，估计明年会有价格调整。”V房CEO司智接受证券时报记者采访时说。

    库存积压或引价格战

    除了个别四环内限竞房项目去化率较高外，北京大部分限竞房的成交情况远不如逾期。据张大伟统计，目前已入市的31个项目18580套限竞房，网签套数只有3391套，签约均价为48885元每平米，按此计算签约比例只有18.3%。“因为有些项目刚取得预售证，即使计算所有项目的真实销售，已入市这些项目平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。”他说。

    已入市的限竞房去化不佳，待入市的限竞房供应量还不小。随着11月26日8宗限竞房用地的成交，北京累计供应的限竞房用地合计已经多达80宗。中原地产研究中心统计，这80宗限竞房用地规划建筑面积高达774万平方米，按照90/70（90平方米以下住房面积占比70%以上）占大部分计算，北京已经成交的土地将形成超过7万套限竞房，除去年内已经入市的近2万套限竞房，未来一年北京将入市的限竞房还有5万套以上。

    据张大伟测算，年内北京累计入市的31个限竞房项目合计货值大概1000亿元，网签成交金额只有150亿元，而真实销售数据只有280亿元左右，也就是已经积压了640亿元成为库存（如果计算车位等部分，库存已经超过700亿元）。

    “已供应的限竞房用地80宗，可提供7万套房源，而市场需求可能只有3万-4万套，这种情况下，只有产品做到比商品房更好，才能吸引有限的需求。未来限竞房市场是10%的项目很好过，30%的项目不好过，30%的项目不难过，30%的项目很难过。”张大伟说，目前，部分项目销售价格有所调整，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。