全球一线楼市的“拐点”

    国际大都市楼市转跌，共性就是对楼市开启加息调控。

    刚刚过去的10月份，一线城市楼市不仅与“银十”无关，而且可能将成为本轮楼市由升转跌的“拐点”，京沪穗深四个城市新房成交集体下跌。中指院数据显示，10月北京新房交易环比下降29%；易居研究院报告显示，10月上海新房成交环比下降23.1%；深圳市官方数据显示，10月深圳新房成交环比下降19.10%；CRIC数据显示，10月广州新房成交环比下跌59%。

    10月，一线城市新房成交平均45%环比回调幅度（同比也下跌3%），明显高于全国主要城市的下滑幅度。这或许意味着，作为楼市“领头羊”的一线城市，正式进入下调阶段。进一步，2015年开启的全国楼市板块“轮动式”回升，正式逆转进入了“轮动式”回落的进程。也即，一线楼市降温，将会顺势波及到二线城市，目前余温还在的三四线城市也不会幸免。

    对一线楼市来说，2016年10月以来，调控就未曾停过，但基于2014-2016年去库存和“降准降息”的滞后效应，加上引才力度大、区域概念多（如大湾区、北京副中心、京津冀一体化、环沪对接上海等）、产业升级快（广深为核心的大湾区成为网红）、人口大规模涌入、轨交密集投入运营，特别是投资买房热潮空前，一线楼市2017年以来一直维系高位平衡的走势。

    下半年以来，贸易战、中兴事件、消费下滑和民企嗷嗷待哺等负面问题叠加，将经济过于依赖楼市的积弊暴露无遗。过去，楼市繁荣有“物业兴、百业旺”的效应，现在要担心的是“物业兴、百业衰”。于是，“7.31”政治局掷地有声地喊出“遏制房价上涨”，成为中期调控的顶层设计。现在，高层对楼市的态度得到贯彻，杠杆开始抛弃楼市，高位不胜寒的一线楼市难以支撑。

    向来，一线城市被认为是最后的防守区，资金密集、人口密集，无论刚需还是改善，抑或资产配置和投机炒作，一线城市的楼市都最受青睐。但是，本轮楼市回升证明，一线楼市房屋高端化、资产化趋势已形成，刚需置业越来越远，这与高层2年前“房住不炒”的最高指示相去甚远。控制住杠杆，一线楼市最大的支撑就被抽走了。

    全球一线楼市都开始回调。2003-2018年，房价翻了5-6倍的香港楼市，近期出现豪宅地块流拍、违约翻倍增加、成交腰斩等情况。国际投行预测，未来一年香港房价将下跌10%-15%。同样，近6年20大城市房价涨幅超过50%的美国，也开启回调，美国二手房销售连续7个月下跌。此外，温哥华、悉尼等被称为全球长牛的楼市也开始转凉。国际大都市楼市转跌，共性就是对楼市开启加息调控。

    过去10年，全球一线楼市同步上涨，背后有量宽支撑。如今，美国继续加息的预期浓厚，欧盟、英国、加拿大、澳洲及我国香港都跟随加息或退出量宽，楼市面临调整。值得注意的是，2016-2017年全球经济弱复苏也得益于宽松，并非完全是科技创新和结构性的改革。美国FAAMG等科技企业繁荣，我国BAT网红至极，模式创新远大于技术创新。现在，中美科技股暴跌，这是挤泡沫，楼市调整也一样。即便有需求支撑、政府托底，但泡沫退潮是事实。

    （作者系资深地产研究人士）